Value and Sources konsaltinq şirkətinin rəhbəri Rəşad Əliyev daşınmaz əmlak bazarında olan dəyişikliklər və qiymət dinamikası barəsində mülahizələri ilə oxucularla bölüşmüşdür. Onun qeydlərini izləyicilərimizə təqdim edirik.
Məlum olan səbəblərə görə artıq 1 ildir daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin enməsi tendensiyası müşahidə olunur. Bu müddət ərzində bazarda likvidliyinin aşağı düşməsi, alqı-satqı əməliyyatlarının azalması, müəyyən müddət çaşqınlığın hökm sürməsi, qiymətlərin mövcud duruma uyğunlaşmaması bazarda real qiymətlərin hərəkətini müşahidə etməyə maneə yaradırdı.
Bu müddət ərzində qiymət enməsinin 2 mərhələsi olmuşdur: devalvasiyadan əvvəl və devalvasiyadan sonra. Birinci halda qiymətlər həm manat, həm də dollar ifadəsində enirdi. İkinci halda isə devalvasiyadan sonra ilk günlərdə manat və dollar qiymətləri fərqli istiqamətlərdə hərəkət etdilər. Qiymətlər manat ifadəsində artdı, dollar ifadəsində isə azaldı. Devalvasiyadan 1 ay keçməmiş qiymətlər devalvasiyadan əvvəl olduğu kimi hər iki valyutada yenidən enməyə başladı.
Seqmentlər üzrə qiymətlər çox fərqli dəyişib…
Qiymətlərin dollar ifadəsində enməsi və durğunluq bütün bazar üzrə müşahidə edilsədə, seqmentlər üzrə vəziyyət əhəmiyyətli dərəcədə fərqli olub. Ən çox zərər çəkən seqment kommersiya obyektləri seqmenti olub. Yaşayış evləri bazarında isə durum seqmentlər üzrə və əmlak növlərinə görə fərqli olub. Ən yaxşı vəziyyət (ancaq nisbi olaraq) hazırda 1-2 otaqlı köhnə tikililərdəki (leninqrad, xruşov və s. layihələr) mənzillər üzrədir. Bu cür mənzillərə tələbat digərlərinə baxanda daha çoxdur.
Ucuz mənzillərin qiyməti nə qədər düşüb…
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə qiymətlərin enməsinə dair müxtəlif qiymətləndirmələr mövcuddur, ancaq onlar arasında fərq əhəmiyyətli səviyyədə deyil (+-5%). Ümumilikdə isə bazarda manatla ümumi qiymət trendi bu cür olub: devalvasiyadan əvvəl orta hesabla 10% azalma, devalvasiyadan sonra isə qiymətlər ümumi hesabla dəyişməyib (qiymətlər manatla artdı sonrada kəskin azaldı). Dollar ifadəsində isə bu azalmalar müvafiq olaraq 10% və 25% olur, yəni 1 il ərzində orta hesabla 32,5% (10% və 25% ardıcıl götürülür) dollar ifadəsində azalma. Bu kifayət qədər ciddi rəqəm olmaqla yanaşı bazar üzrə ümumi göstəricidir. Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi seqmentlər üzrə rəqəmlər fərqli olub. Əgər yaşayış seqmentindədə belə olsaydı, bu ehtimalla keçən il qiymətlərin pik dövründə misal olaraq 70000 min dollara (54915 AZN) təklif edilən leninqrad layihəli 1 otaqlı mənzili indi təqribən 45900 dollara (qiymət güzəştini və 32,5% azalma nəzərə almaqla), və ya 48195 AZN-ə almaq olar. Bu qeyri-likvid ərazilərdə yerləşən mənzillərə aid ola bilər, ancaq aktiv ərazilərdə olan mənzillər demək olmaz. Buna görədə mənzil alan alıcıların əksəriyyəti bazara üz tutduqda tam fərqli mənzərəyə rast gəlirlər və bu təbiidir çünki onlar bazar üzrə orta göstəricilərə istinad edirlər.
Araşdırmanın nəticələri …
Ucuz mənzillərin (həyət evləri daxil deyil) qiymət azalmalarını müəyyən etmək üçün biz bazar üzrə ümumi qiymət təhlilindən nəticəyə gəldik ki, hazırki manat qiymətləri 1 il əvəlki qiymətlər diapozonuna yaxındır. Kənarlaşma əsasən -5%-dən (indi ucuz) +10%-ə (indi baha) kimi təşkil edir. Ümumi göstərici son 1 ildə manatla olan təklif qiymətlərin cüzi artımına işarə edir, ancaq hazırki likvidlik səviyyəsini nəzərə alanda hesab etmək olar ki real göstəricilər eynidir. Qeyri likvid ərazilərdə və ya digər nadir hallarda kənarlaşma daha da artır. Əlavə qeyd edək ki, müəyyən etdiyimiz -5%-dən +10%-ə kimi olan kənarlaşma həqiqətəndə böyükdür. Bu ilk növbədə bazarda likvidliyin aşağı səviyyədə və oxşar mənzillər üzrə təklif qiymətləri arasında fərqlərin olması ilə əlaqədardır. Burdanda belə nəticəyə gəlmək olar ki, ucuz Bakı şəhəri üzrə ucuz mənzillərin qiyməti dollar ifadəsində orta hesabla 25% (+-5%) azalıb. Bir çoxları üçün bu rəqəm az görsənə bilər, ancaq nəzərə almaq lazımdır ki, bu ən likvid seqmentdir.
Ən əsas nəticə: Əgər son 1 ildə ucuz mənzillərin qiymətləri dəyişməyibsə belə çıxır ki, onların qiyməti devalvasiyadan sonra ümumi nəticədə artıb. Çünki devalvasiya anına kimi həmin mənzillər 10%-ə kimi ucuzlaşmışdı və keçən ilin səviyyəsinə çatması üçün qiymətlər devalvasiyadan sonra orta hesabla 11% artmalı idi. Əgər kənarlaşmaları nəzərə alsaq belə nəticəyə gəlmək olar ki, bir sıra hallarda qiymətlər cüzi arta bilər, bir sıra hallarda isə 15%-dən çox.
Devalvasiyadan sonra bazarda əhəmiyyətli qiymət dəyişikliyi baş vermişdi. Ancaq nədənsə devalvasiyadan əvvəlki dövr haqqında təsəvvür azdır, çünki həmin dövrdə çox ciddi qiymət dəyişikliyi baş vermişdi. Bunun obyektiv səbəbləridə var, belə ki həmin dövrdə ucuz mənzillər üzrə təklif qiymətləri az düşmüşdü. Ancaq likvidlik problemi məhz həmin dövrdə aşağı düşmüşdü və elə şəraitdə qiymət azalması 10%-dən az ola bilməzdi. Bir sıra hallarda həmin dövrə aid qiymət azalmalarını devalvasiyadan sonrakı dövrə aid edirlər.
Maraqlı faktlar…
Əlavə olaraq biz 1 il bundan qabaq və ya devalvasiyadan əvvəl satışa çıxarılmış (lakin sonradan satışdan çıxarılmış) eyni mənzillərin hazırda satış qiymətlərini nəzərdən keçirdik. Misallar:
9 mkr-da devalvasiyadan 2-3 həftə əvvəl 1 otaqlı (2-yə düzəldilmiş) leninqrad layihəli mənzil 65000 dollara (təqribən 51000 manata) satılmışdır. Avqustun ortası həmin mənzil yenidən (əvvəl devalvasiyaya görə əməliyyat baş tutmamışdı) satıldı 56190 dollara (59000 manata).
2014-cü ilin pik qiymətlərində Əhmədli metro stansiyası yanında 2 otaqlı 70000 manata (89170 dollar) satışa çıxarılmış (həmin dövrə real satış qiyməti 68000-69000 manat) mənzil (sonradan satışdan çıxarılmış) təxminən 1 ay qabaq 74500 manata (71000 dollara) satılıb.
