İpoteka haqqında: Alman ipoteka modeli

Klassik ipoteka krediti modelindən fərqli olaraq, bir pilləli modeldə ipoteka kreditini verən bank istiqraz xarakterli qiymətli kağızları özü müstəqil şəkildə emissiya edir. Bu kağızlar bir tərəfdən  verilmiş ipoteka kreditləri ilə təmin olunur, digər tərəfdən isə borcgötürənlərin kredit almaq üçün qoyduğu girov ilə təmin olunur.  

Birpilləli sistem daha çox Qərbi Avropa ölkələrində yayılmışdır. Amerikadan fərqli olaraq, burada birpilləli sistem  heç də dövlətin bir tərəfli qərarı sayəsində deyil, avropa kredit sisteminin təbii təkamülünün nəticəsi olaraq  meydana gəlmişdir

Ipoteka obliqasiyalarının bank tərəfindən emissiyası xüsusi qanunlar tərəfindən nizamlanır və bank təftişi orqanları tərəfindən nəzarətdə saxlanılır, bankların özlərinin fəaliyyəti isə çox cüzi riskə malik əməliyyatların qısa siyahısı ilə məhdudlanır.
Adı çəkilən modeldən başqa dünya təcrübəsində müqaviləli inşaat-əmanətləri sistemi də tətbiq olunur. Adı çəkilən modeli və birpilləli ipoteka krediti modelini bir model daxilində birləşdirir və onu başqa adla, yəni alman ipoteka krediti modeli adlandırırlar.

Birpilləli ipoteka krediti modelində bankların krediti təkcə pul şəklində deyil, həm də istehsal vəsaitləri –yəni texnika, inşaat materialları, torpaq sahəsi formasında verməsi heç də nadir hadisə hesab olunmur, bununla yanaşı kreditin qaytarılması da həmin sxemlə həyata keçirilə bilər.

Bundan əlavə bir sıra Avropa ölkələrində inşaat əmanət kassaları geniş yayılmışdır ki, burada da vətəndaşların əmanətləri, borc götürənlərin ödənişləri və dövlət premiyaları toplanılır. Bu kassalar çox əhəmiyyətli ipoteka krediti alətinə çevrilmişlər. Əgər belə bir kassanın əmanətçisi 5-7 il müddəti ərzində ona aylıq olaraq sabit miqdarda yatırımlar edərsə, onda həmin müddətin başa çatması ilə yaşayış krediti əldə edə bilər.  Müqavilədə razılaşdırılmış müddət ərzində, əmanətçi krediti ödəməlidir (bir qayda olaraq müddət 12 ildən çox olmur). Faiz dərəcələri isə ildə 5-6% təşkil edir.
Dövlət isə, öz növbəsində inşaat-əmanət kassalarının əmanətçilərinə kömək etməyə çalışır –ya onlara birbaşa pul dotasiyaları ayırır, ya da vergi yükünün həcmini azaldır. İqtisadçıların hesablamalarına əsasən hazırda hökumətin öz vətəndaşlarına kömək məqsədi ilə ödədiyi hər 1 avro, 2,8 avro kimi vergi şəklində geri qayıdır.

Ipoteka üçün vəsaiti bir başa maliyyə bazarından istiqraz emissiya etmək sayəsində cəlb edən birpilləli ipoteka krediti sistemindən fərli olaraq, müqaviləli inşaat-əmanətləri sistemi qapalı şəkildə, maliyyə bazarından təcrid olunmuş halda fəaliyyət göstərir. Onun fəaliyyət prinsipi bizim bəzi yaşayış yerlərinin tikintisi ilə məşğul olan kooperativlər tərəfindən mənimsənilmişdir.

Alman «İnşaat-əmanətləri» sisteminin iş prinsipini aşağıdakı nümunənin timsalında nəzərdən keçirmək olar: tikinti işinə başlamaq istəyən, lakin özlərinin maliyyə vəsaiti, yəni kapitalları yetərincə olmayan 10 nəfər vəsait toplamağa başlayır. Təsəvvür edək ki, bunun üçün onların hər birinə 1 milyon manat lazımdır, lakin onlar 100 min manat yığa bilirlər. Əgər onların hər biri ayrılıqda fəaliyyət göstərmək istəsə, öz işlərini başlamaq üçün gərək 10 il gözləsinlər.  Əgər onların 10-u da məqsədli bir kollektivdə birləşərsə, onlardan birincisi artıq növbəti il tikintiyə başlaya bilər, sadəcə digərləri öz vəsaitlərini kredit kimi ona verməyə razılaşmalıdır. Ikinci il isə artıq ikinci adam da tikintiyə başlaya bilər, bu zaman birinci adam əmanət yatırımı əvəzinə kreditin qaytarılması üzrə ödənişinin ilk hissəsini həyata keçirir və s. beləliklə bu prinsip üzrə hərəkət etdikdə inşaat sektorunda işə başlamaq istəyənlər öz arzularına orta hesabla iki dəfə daha tez nail olur, nəinki, onlar tək-tək ayrılıqda biznes qurarlarsa.  Hökumət şəxsi kapitalın dotasiya qismində təqdim edilməsi üsulu ilə saxlanmasını və istifadə olunmasını dəstəkləyir və təşviq edir.
Almaniyada bu cür dotasiyaları «inşaat-əmanətləri üzrə premiya» adlandırırlar..
Əmanətlər sistemi əsasında qurulmuş Alman ipoteka modelinin, qiymətli kağızların təkrar bazarı sistemi əsasında qurulmuş Amerikan modelindən fərqli cəhətləri aşağıdakı cədvəldə öz əksini tapmışdır.

Kreditləşmə modellərinin fərqli parametrləri

Qəbul etmək lazımdır ki, iqtisadi inkişaf baxımından klassik amerikan modeli daha səmərəli, yəni daha effektiv görünür. Verilmiş kreditlərin təkrar satılması və ipoteka qiymətli kağızlarının  inkişaf etmiş bazarı sayəsində heç nə ipoteka kapitalının artımını məhdudlaşdırmır.

Azərbaycanda ipoteka

Azərbaycan Respublikasında əhalinin yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq, mənzil tikintisinin səmərəli maliyyələşdirmə mexanizmini yaratmaq, bu sahədə formalaşan təklifin alıcılıq qabiliyyətli real tələbə uyğunlaşmasını təmin etmək və ipoteka kreditləşməsinə yerli və xarici investorları cəlb etmək məqsədi ilə Azərbaycan Respublikasının Milli Bankı nəzdində Azərbaycan İpoteka Fondu  “Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditləri sisteminin yaradılması haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2005-ci il 16 sentyabr tarixli 299 nömrəli Fərmanına uyğun olaraq yaradılmışdır.

Azərbaycan Respublikasında ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi mexanizmini yaratmaq məqsədilə 22 dekabr 2005-ci il tarixində Azərbaycan Respublikasının Prezidenti tərəfindən Azərbaycan Respublikasının Milli Bankı nəzdində Azərbaycan İpoteka Fondu haqqında Əsasnamə təsdiq edilmişdir.

İpoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri

Fondun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri aşağıdakı tələblərə cavab verməlidir:

•    Kredit Azərbaycan manatı ilə verilməlidir;
•    Kredit Azərbaycan Respublikasının vətəndaşına verilməlidir;
•    İpoteka predmeti yalnız mənzil və ya fərdi yaşayış evi ola bilər;
•    Kreditin məbləği kreditin verildiyi tarixə ipoteka ilə yüklü edilən daşınmaz əmlakın bazar qiymətinin 80%-dən çox olmamalıdır;
•    İpoteka kreditləri üzrə ödəniləcək aylıq məbləğ borcalanın (borcalanların) aylıq məcmu gəlirinin 70%-dən çox olmamalıdır;
•    Borcalanın (birgə borcalanın) və onun ailəsinin həyatı və fəaliyyəti ilə əlaqədar müntəzəm ödənişlər hər bir ailə üzvünün saxlanılması üçün xərc ölkə üzrə müəyyən olunmuş yaşayış minimumundan az  götürülə bilməz.
•    Kreditin son ödəniş tarixinə borcalanın yaşı qanunvericiliklə müəyyən olunmuş pensiya yaş həddindən çox olmamalıdır;
•    Kredit daşınmaz əmlakın ipotekası ilə təmin olunmalıdır;
•    İpoteka ilə yüklü edilən daşınmaz əmlak AİF tərəfindən təsdiq olunmuş siyahıya daxil olan və onunla əməkdaşlığa dair müqavilə bağlamış  müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməlidir;
•    İpoteka saxlayanın hüquqları qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada dövlət qeydiyyatına alınmalıdır;
•    Kredit üzrə əsas borc və hesablanmış faizlər hər ay bərabər hissələrlə (annuitet ödənişlər) ödənilməlidir;
•    İpoteka ilə yüklü edilmiş daşınmaz əmlakın bazar qiyməti əsas götürülərək ipoteka ilə təmin edilən kreditin həcmindən az olmamaq şərtilə sığortalanmalıdır;
•    Həyat sığorta müqaviləsi. Birgə borcalanların həyat sığortası onların ipoteka kreditinin məbləği hesablanarkən gəlirlərinin xüsusi çəkisinə proporsional qaydada aparılmalı və birgə borcalanların həyat sığortasının ümumi məbləği ipoteka krediti məbləğindən az olmamalıdır;
•    AİF tərəfindən müəyyən olunan digər tələblər.

İpoteka kreditləri üzrə güzəştlərdən aşağıdakı şəxslərin istifadə etmək hüququ vardır:

1.    Gənc ailənin üzvü olan aşağıdakı şəxslər:

•  şəhid ailəsinin üzvü (əri/arvadı, övladları);
•  Milli Qəhrəman (özü, əri/arvadı, övladları);
•  məcburi köçkün və ya ona bərabər tutulan şəxs;
•  üç ildən az olmayan müddətdə dövlət qulluqçusu işləyən şəxs;
•  elmlər namizədi və ya doktoru elmi dərəcəsi olan şəxs;
• idman sahəsində xüsusi xidmətləri olan şəxslər (fəxri bədən tərbiyəsi və idman xadimi, ölkə miqyaslı yarışların qalibi (I yer), beynəlxalq miqyaslı yarışların mükafatçıları (I, II və III yerlər);

2.    Üç ildən az olmayan müddətdə hərbi xidmətdə olmuş Azərbaycan Respublikası Müdafiə Nazirliyinin Azərbaycan Respublikası Milli Təhlükəsizlik Nazirliyinin, Azərbaycan Respublikası Daxili İşlər Nazirliyinin Daxili Qoşunlarının, Azərbaycan Respublikası Dövlət Sərhəd Xidmətinin və Azərbaycan Respublikası Xüsusi Dövlət Mühafizə Xidmətinin hərbi qulluqçuları (müddətli həqiqi hərbi xidmətdə olan hərbi qulluqçularından başqa).
Qeyd: İpoteka kreditləri üzrə güzəştlərdən istifadə etmək hüququ olan hər bir ailə (şəxs) bu güzəştlərdən yalnız bir dəfə istifadə edə bilər.

Azərbaycan İpoteka Fondu əhaliyə birbaşa ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə məşğul olmur. Əhaliyə ipoteka kreditlərinin verilməsi AMB tərəfindən seçilmiş müvəkkil kredit təşkilatları tərəfindən həyata keçirilir.

 Bəzi terminlərin izahı

•    Annuitet ödənişlər – ipoteka borcunun (kredit üzrə əsas borcun və həmin borca hesablanmış faizlərin) ödənilməsinə yönəldilmiş müntəzəm bərabər aylıq  ödənişlər. Bu ödənişlər aylar üzrə elə hesablanaraq bölüşdürülməlidir ki, kreditin ödəniş müddətinin sonunda borc tamamilə ödənilmiş olsun.
•    Borcalan – MKT (müvəkkil kredit təşkilatı) tərəfindən ipoteka krediti verilmiş fiziki şəxs.
•    Birgə borcalan – ipoteka kreditini vermiş MKT qarşısında borcalanla birlikdə borcalanın öhdəliklərinin tam icrasına  cavabdeh olan şəxs. Birgə borcalanların sayı 3 nəfərdən artıq ola bilməz.
•    Dəbbə pulu – kredit müqaviləsi üzrə öz öhdəliklərini icra etmədiyi və ya lazımınca icra etmədiyi, o cümlədən öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirmədiyi təqdirdə borcalanın (birgə borcalanın)  MKT-na ödəməli olduğu pul məbləği.
•    İpoteka kağızı  – ipoteka hüququnu təsbit edən adlı qiymətli kağızdır.
•    İpoteka krediti  – MKT tərəfindən borcalana yaşayış sahəsinin alınması üçün məqsədli istifadə, qaytarılmaq, müəyyən müddətə, faizlər ödənilmək və təminatlılıq şərtləri ilə verilmiş pul.
•    İpoteka müqaviləsi  – ipotekasaxlayan (ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditor) və ipotekaqoyan (borcalan,birgə borcalanlar) arasında yazılı şəkildə bağlanılan müqavilədir.
•    İpoteka kreditinin təminatı (ipoteka predmeti) – ipoteka krediti hesabına alınmış və ya    borclana, yaxud üçüncü şəxsə məxsus daşınmaz əmlakın ipotekası. İpoteka predmeti yalnız mənzil və ya fərdi yaşayış evi ola bilər.
•    İlkin ödəniş – yaşayış sahəsinin alınmasına yönəldilən borcalanın (birgə borcalanın)  şəxsi vəsaiti. İlkin ödəniş ipoteka krediti hesabına alınan yaşayış sahəsinin dəyəri ilə ipoteka kreditinin həcmi arasında olan fərqə bərabərdir.
•    Kreditin anderraytinqi – borcalanın (birgə borcalanın) ipoteka kreditini qaytarmaq qabiliyyətinin, habelə  ipoteka qoyulan əmlakın  dəyərinin və vəziyyətinin qiymətləndirilməsi prosesi.
•    Kredit dosyesi (kredit tarixçəsi) – müvəkkil kredit təşkilatı tərəfindən formalaşdırılan və ipoteka kreditinə, o cümlədən borcalanın kredit üzrə öhdəliklərinin icrasına dair məlumatları əks etdirən sənədlər toplusudur.
•    Kredit müqaviləsi–MKT və borcalan (birgə borcalan) arasında yazılı şəkildə bağlanılan müqavilə. Həmin müqaviləyə uyğun olaraq MKT borcalana (birgə borcalana)  ipoteka ilə təmin olunması şərti ilə yaşayış sahəsinin alınması üçün pul vəsaitlərini (ipoteka kreditini) təqdim etməli, borcalan (birgə borcalan) isə aldığı pul vəsaitini və ona hesablanmış faizləri MKT-na ödəməlidir.
•    Kreditə xidmət  – AİF-ə məxsus olan ipoteka kreditləri üzrə borcalanın (birgə borcalanın) ödənişlərinin qəbul edilməsi və AİF-in hesabına köçürülməsi, ipoteka predmetinin  vəziyyətinin yoxlanılması və ipoteka kreditlərinə  xidmət göstərilməsi sahəsində MKT tərəfindən Xidmət müqaviləsinə uyğun olaraq həyata keçirilən kompleks tədbirlər.
•    Müvəkkil kredit təşkilatı – Azərbaycan Respublikasının Milli Bankı tərəfindən təsdiq olunmuş siyahıya daxil olan və AİF ilə Baş saziş imzalamış bank və ya bank olmayan kredit təşkilatıdır.
•    Yaşayış sahəsi  – qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilmiş fərdi yaşayış evi və ya çoxmənzilli yaşayış evində ayrıca mənzil.
•    Yaşayış sahəsinin alqı-satqısı müqaviləsi – yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) və borcalan (alıcı) arasında yazılı şəkildə bağlanılan əqddir. Həmin əqdə uyğun olaraq satıcı yaşayış sahəsini alıcının mülkiyyətinə verməli, alıcı isə bu yaşayış sahəsini mülkiyyətinə qəbul etməli və yaşayış sahəsinin  müqavilədə göstərilmiş qiymətini şəxsi və cəlb olunmuş vəsaitlər hesabına satıcıya ödəməlidir.
•    Yenidən maliyyələşdirmə – MKT tərəfindən verilmiş ipoteka kreditləri üzrə tələb hüquqlarının AİF tərəfindən alınması.