Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında 3 il bundan əvvəl – Rusiya-Ukrayna müharibəsi fonunda başlamış bahalaşma tendersiyası hələ də davam edir.
Ölkədə, xüsusilə paytaxt Bakıda mənzillər bu il də ucuzlaşmadı. Odur ki, bir çoxları üçün ev almaq xəyal olaraq qaldı. İnsanların gəliri ilə əmlakın dəyəri arasındakı uyğunsuzluq vətəndaşları kirayə bazarına yönəltdi.
Bəs gələn il əmlak bazarında nə gözlənilir? Mənzil almaq asanlaşacaqmı?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasında (AQP) bildirirlər ki, bu il Azərbaycanda əmlak bazarı üçün rasional artım, struktur dəyişikliyi və yetkinlik ili olub: “İlin yekunları üzrə proqnozlar bir daha təsdiq edir ki, bazar artıq emosiyalarla yox, iqtisadi reallıqlarla tənzimlənir. Nə sürətli zənginləşmə illüziyası, nə də kütləvi risk var. Mövcud olan isə ölçülü artım, seçici tələbat və uzunmüddətli sabitlik perspektividir.
2025-ci il Azərbaycan əmlak bazarı üçün nə kəskin sıçrayış, nə də durğunluq ili kimi xarakterizə olunur. İl ərzində bazar ölçülü, nizamlı və iqtisadi reallıqlara uyğun artım trayektoriyası üzrə inkişaf edib. Mövcud statistik göstəricilər və bazar davranışları onu deməyə əsas verir ki, bu il əmlak sektorunda süni qiymət artımlarından daha çox rasional bahalaşma, şok yox, adaptasiya, xaos yox, tarazlıq müşahidə olunub”.
Bakıda selektiv bahalaşma
Palatanın məlumatına görə, 2025-ci ildə mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki illərlə müqayisədə daha yumşaq tempdə artıb: “İlin sonuna doğru ümumi mənzil qiymət indeksində illik ifadədə 14-16 % diapazonunda artım formalaşıb. Bu artım ilkin bazarda təxminən 13-15 %, təkrar bazarda 14-17 % civarında olub. 2020-2025-ci üzrə mənzil qiymətlərinin təxminən 45-47 % artması bazarın uzunmüddətli yüksəliş trendində olduğunu təsdiqləsə də, 2025-ci ildə artımın əvvəlki illərlə müqayisədə zəifləməsi artıq yeni mərhələnin başlandığını göstərir. Bu göstəricilər sübut edir ki, bazar artıq emosional bahalaşma mərhələsini geridə qoyaraq strukturlaşdırılmış və tələb-təklif balansına əsaslanan inkişaf dinamikasına daxil olub. Bu il əmlak bazarında kəskin qiymət şokları yaşanmayıb, bazar süni tələblə qızışdırılmayıb, eyni zamanda ciddi eniş mərhələsinə də daxil olmayıb. Qiymətlərin artım tempi əvvəlki illərlə müqayisədə yumşaq və nəzarət olunan olub. Bu, bazarın statistik olaraq balanslaşdırılmış artım mərhələsində olduğunu göstərir. Belə mərhələ adətən uzunömürlü və dayanıqlı olur və risklərin kəskinləşməsinə imkan vermir”.
AQP-də hesab edirlər ki, 2025-ci il paytaxtın mənzil bazarının əsas xüsusiyyəti lokasiya üzrə qiymət fərqlərinin daha da kəskinləşməsi olub: “Mərkəzi və prestijli zonalarda bahalaşma davam edib, kənar ərazilərdə isə artım tempi daha zəif olub. İl ərzində mərkəzi rayonlarda qiymətlər inflyasiyadan yüksək, periferik zonalarda isə inflyasiyaya yaxın və yaxud ondan bir qədər aşağı artım göstərib. Bu onu göstərir ki, bazarda artıq “ümumi bahalaşma” yox, “selektiv bahalaşma” dövrü hökm sürür. Mərkəzi lokasiyalar investisiya baxımından mövqelərini qoruyur, kənar zonalarda isə alıcı davranışı daha ehtiyatlıdır. Abşeron və Sumqayıt əraziləri paytaxt bazarının təbii davamı kimi çıxış edib. Bu ərazilərdə qiymət artımı orta hesabla 8-11 % diapazonunda olub və əsasən orta seqment tələbi ilə dəstəklənib”.
Məlumata görə, işğaldan azad olunmuş ərazilər üzrə isə 2025-ci il investisiya gözləntiləri ili kimi xarakterizə olunub: “İnfrastruktur layihələri və dövlət investisiyaları bazarın gələcək potensialını gücləndirsə də, real bazar hələ də ilkin formalaşma mərhələsindədir və qiymət göstəriciləri daha çox inzibati və strateji qərarlarla bağlıdır. 2025-ci ildə bazarda tələbin əsas ağırlıq nöqtəsi yeni tikililər, yaxşı təmirli, hüquqi cəhətdən problemsiz köhnə mənzillər üzərində cəmlənib. Fərdi yaşayış evlərinə tələbat isə əsasən regionlarda və şəhər kənarı zonalarda artıb. Alıcı davranışında əsas meyar artıq kvadratmetr yox, keyfiyyət, lokasiya və likvidlik olub”.
Kirayə bazarı daha dinamik olub
AQP-nin hesabatına görə, bu ildə kirayə bazarı mənzil bazarından daha dinamik olub: “İl ərzində kirayə qiymətlərində təxminən 13-15 % artım qeydə alınıb. Bakıda orta aylıq kirayə haqqı 850-900 manat diapazonunda formalaşıb. Bu artımı şərtləndirən əsas faktorlar ipoteka imkanlarının məhdudluğu, şəhər mərkəzinə miqrasiyanın davam etməsi, təhsil və xidmət sektorlarında aktivliyin artmasıdır. Kirayə bazarında artım davam etsə də, bu artım partlayış xarakteri daşımır, mərhələli və nisbətən nəzarət olunan qaydada gedir”.
İpoteka bazarı və əsas risklər
Hesabata görə, 2025-ci ildə ipoteka kreditləri bazarı tam canlandıracaq səviyyədə olmayıb: “Dövlət xətti ilə verilən kreditlər tələbi qismən dəstəkləsə də, bank ipotekalarında faizlərin yüksəlməsi alıcı çevrəsini daraldıb. Bu vəziyyət bazarda süni qiymət sıçrayışlarının qarşısını alan əsas mexanizmlərdən biri kimi çıxış edib. Nəticədə bazar daha sağlam, lakin daha yavaş inkişaf edib. 2025-ci ildə bazar üçün əsas risklər alıcının real gəlir imkanlarının məhdudluğu, kredit resurslarının bahalaşması, lokasiya üzrə tələb-təklif uyğunsuzluqlarıdır. Bu fonda inzibati təsirlərin rolu həlledici olaraq qalır. Qiymətləndirmə institutlarının gücləndirilməsi, tikinti və şəhərsalma standartlarının təkmilləşdirilməsi, ipoteka mexanizmlərinin mərhələli genişləndirilməsi bazarın şəffaflığını və davamlılığını artıran əsas amillər kimi çıxış edir”.
2026-cı il üçün risklər və tövsiyələr
2026-cı ildə gözlənilən risklərə toxunan Palata bir sıra vacib məqamlara diqqət çəkir: “Gələn il əmlak bazarında əsas risklər bazar aktivliyinin zəifləməsi və tranzaksiyaların sayının azalması ilə bağlıdır. Mənzil qiymətlərinin əhalinin real gəlirlərini üstələməsi ödəmə qabiliyyətinin aşağı düşməsi riskini artırır. İpoteka və uzunmüddətli maliyyə alətlərinə çıxışın məhdud qalması tələbin daralmasına səbəb ola bilər. İnşaat sektorunda təklifin tələbdən yüksək olması satılmayan mənzillərin çoxalması riskini artırır. İnflyasiya və ümumi makroiqtisadi qeyri-müəyyənliklər investisiya fəallığını zəiflədə bilər. Hüquqi və inzibati prosedurların mürəkkəbliyi mülkiyyətlə bağlı riskləri aktuallaşdırır. Regionlar üzrə inkişaf tempinin fərqlənməsi isə əmlak bazarında struktur disbalanslarının dərinləşməsi ehtimalını artırır. Bütün bunların baş verməsinin qarşısını almaq üçün müxtəlif mexanizmlər işə düşməlidir”.
Risklərin azaldılması yolları
AQP vurğulayıb ki, gələn il əmlak bazarında mövcud risklərin azaldılması üçün ilk növbədə bazar üzrə şəffaf və operativ statistik məlumatların açıqlanması labüddür: “İpoteka mexanizmlərinin genişləndirilməsi və uzunmüddətli, aşağı riskli maliyyə alətlərinin tətbiqi tələbin sabitləşməsinə təkan verər. Əhalinin gəlirləri ilə mənzil qiymətləri arasında tarazlığın qorunması məqsədilə sosial və əlçatan mənzil layihələri genişləndirilməsi və tikinti sektorunda planlaşdırmanın gücləndirilməsi təkli-tələb disbalansının qarşısını ala bilər. Qiymət artımlarının monitorinqi üçün erkən xəbərdarlıq mexanizmlərinin yaradılması bazar şoklarını zəiflədən faktor rolunda çıxış edir. Mülkiyyətin qeydiyyatı və icazə prosedurlarının sadələşdirilməsi hüquqi riskləri azaltmaqla yanaşı, bazarda fəalıığın artmasına səbəb olacaq. Eyni zamanda regionlarda infrastruktur və məşğulluq layihələrinin təşviqi əmlak bazarında regional fərqləri yumşaldar”.
