Müəllif: Mübariz Bayramov
Ölkəmizdə 1998-ci ildən etibarən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanun qüvvədədir.
Bu qanuna əsasən, ölkədə qiymətləndirmə işini yalnız müstəqil qiymətləndirici təşkilatlar aparmalıdır. Banklar qiymətləndirmə işini qanuna uyğun çərçivədə aparır?
İqtisadçı-ekspert Yusif Vəliyev bildirdi ki, qiymətləri şirkətlər, banklar təyin etmir: “Bunun bazar tənzimləyir. Yəni, qiymətlər tələb və təklif əsasında müəyyənləşir. Şirkətlərin qiymət təyin etməsi düzgün yanaşma deyil. İpoteka kreditlərində də əsasən, bank mütəxəssisləri tərəfindən evin dəyəri müəyyənləşir. İpoteka Fondu vasitəsilə verilən kreditlərdə isə əmlakın minimum qiyməti nəzərdə tutulur. Ancaq bazardan kənar qiymət təyin olunması fikirləri əsassızdır».
Ekspertə görə, bankların əmlakı daha ucuz qiymətləndirməsi onların özünü müəyyən qədər sığortalaması ilə əlaqədardır: “Banklar ipoteka tipli kredit verərkən riskləri sığortalamaq üçün girov qoyulan əmlakı qiymətləndirir. Əgər kreditor borcu geri qaytarmaqda çətinlik çəkərsə, girovu satmaq məsələsi gündəmə gəlir. Buna görə də bankların əmlakın real dəyərindən qat-qat aşağı qiymətə götürür ki, onu sonradan rahat sata bilsin. Evlərin alqı-satqısında risklər böyükdür. Müştəri ipoteka kreditini geri qaytara bilməyəndə burada çıxılmaz vəziyyətdə İpoteka Fondundan çox banklar qalır. Onlar da hansısa formada öz risklərini sığortalamalıdırlar. Həmin girov satışa çıxarılarsa, yenə də minimum qiymətdə satılacaq. Bankın məqsədi borcu hansısa formada bağlamaqdır. Ona görə də ipoteka krediti əldə edən şəxs bəzən evin dəyərinin yarısı qədər bankdan vəsait götürə bilir. Amma mənzildən fərqli olaraq, avtomobil bazarında risklər azdır. Ona görə də qiymətləndirmə real bazara nisbətən yaxın olur. Mənzil və avtomobil kreditləri arasında bir fərq var. Daşınmaz əmlakla bağlı kreditlər əldə edən şəxs həmin pulu başqa istiqamətdə xərcləməsi faktları var. İş adamları tərəfindən belə hallara daha çox rast gəlinir. Evi təmir adı ilə kredit götürüb, biznesinə yönəldir. Sonra biznesində iflas olanda girov qoyduğu evi əlindən çıxır. Amma avtomobil kreditlərində belə hallar olmur. Burada sırf məqsəd avtomobilin alınmasıdır. Bu baxımdan avtomobillərin qiymətləndirilməsində daşınmaz əmlak bazarındakı qədər qiymət oynaması olmur. Həm də ki, bu məsələ bazardakı vəziyyətlə birbaşa əlaqəlidir. Yəni, ölkəyə daxil olan avtomobillərin, onların satışı, habelə onun fiziki və hüquqi şəxs, ya bank tərəfində satışa qoyulması qiymətin formalaşasında başlıca rol oynayır. Əslində, bankların ikinci marağı var. Kredit verdiyi hər bir şəxsdən faiz əldə edirlər. Əmlak ucuz dəyərləndiriləndə qiymətlər daha da bahalaşır. Bunun kökündə Azərbaycan bazarında risklərin çox olması durur. Odur ki, sırf bankları günahkar kimi qələmə vermək düzgün deyil. Onların da öz risklərini sığortalamaq haqqı var. Müştərilər düzgün strategiya götürməli, aldığı kreditin hara yönəldəcəyini göstərməlidirlər. Müştərilərin ikili oyun hallarının çox olması, məhz risklərin artmasına rəvac verib. Beynəlxalq təcrübədə real dəyərlə qiymətləndirmə şirkətlərinin müəyyən etdiyi qiymət arasında faiz fərqi inflyasiyadan, əmlakın qiymətinin dinamikasından asılıdır. Şirkətlər son on ilin dinamikasını izləyir və riskləri hesablayır. Bu dinamika və iqtisadi göstəricilər ölkədən-ölkəyə fərqlənir. Azərbaycanda da son beş-on ildə evlərin qiymətinin dəyişməsi nisbiliyi götürülür. Həmin dəyişmə nisbiliyinə uyğun olaraq mininum məbləği müəyyənləşdirir. Azərbaycanda əhalinin əmlak almağa meylliliyinin çox olması, bazarda aktivliyi artırır. Bazar aktivləşəndə risklər çoxalır, ondan sığortalanma metodları isə sərtləşir”.
Ekspert bildirdi ki, müştəri tərəfindən kreditin hansı məqsədlə götürülməsi məsələsində dəqiqləşdirilmə aparılmalıdır: “Bankların əsas nəzarət etməli nöqtələr bunlardır. Müştərilər tərəfindən götürülən kreditlərin istiqamətinin düzgün göstərilməsinə qarşı mübarizə aparılarsa və bunun qarşısı nə qədər çox alınarsa, risklər bir o qədər aşağı düşər. Bu zaman bank da əmlakı yüksək dəyərləndirilməkdən çəkinməz. Bankların biznes kreditlərinə nəzarət etmək imkanları var. Çünki pulu hansı şirkətə verdiklərini və bazardakı mövqeyini öyrənə bilir. Amma daşınmaz əmlaka nəzarət etmək imkanı məhduddur. Habelə, evlərin alqı-saqısı ilə məşğul olan şirkətlər var ki, qiymətləri məhz onlar təyin edir. Düşünürəm ki, bu bazarın ciddi şəkildə rəsmiləşdirməsinə ehtiyac var. Belə olan halda bazarda qiymətlər də normal tənzimlənər”
