Value&Sources şirkətinin rəhbəri,ekspert Rəşad Əliyev daşınmaz əmlak bazarının hazırki durumu və gələcək dinamikası haqqında fikirləri ilə bölüşmüşdür.
Ev satışı zamanı vergi ödənilməsi sistemində dəyişiklik edilib və bu yenilik Vergi Məcəlləsinə edilən dəyişikliklərdə öz əksini tapacaq. Həmin dəyişikliklər Milli Məclis tərəfindən qəbul edilib və təsdiqlənmək üçün prezidentə təqdim edilib. Əgər təsdiqlənərsə, qanun 2016-cı ildən qüvvəyə minəcək.
Dəyişikliklərin nədən ibarət olması haqqında rəsmi mənbələrdə hələ heç bir məlumat yoxdur.
Ehtimal edilir ki, Vergi Məcəlləsinə edilmiş dəyişikliklərə görə yaşayış evləri və mənzillərin alqi-satqısı əməliyyatlarının vergiyə cəlb edilməsi qaydaları dəyişdirilir. Belə ki, bundan sonra vergi satılan əmlakın sahəsinə uyğun olaraq hər kvadrat metr üçün hesablanacaq. 1 kv.m. üçün hesablanacaq verginin baza məbləği 15 manat təşkil edəcək. Bu məbləğ eyni zamanda Bakı şəhəri üzrə baza məbləği kimi çıxış edəcək. Baza məbləği satılan əmlakın yerləşməsindən asılı olaraq zona əmsallarına uyğun olaraq dəyişəcək. Nazirlər Kabineti tərəfindən əvvəlllər müəyyən edilmiş qaydalara görə Bakı şəhərində 12 zona müəyyən edilib və bunlar üzrə əmsallar 0.7-dən 1.5-ə kimi dəyişir. Yəni Bakı üzrə minimal vergi məbləği hər kv.m. üçün 10,5 manat, maksimal məbləğ isə 22,5 manat təşkil edəcək. Zonalara uyğun olaraq yeləşmə nə qədər yaxşı olsa vergi məbləği o qədər çox olacaq.
Qanundakı hazırki dəyişiklik (əgər təsdiq olunacaqsa) gözlənilməz hesab etmək olar. Çünki tətbiq edilən yeni vergi dərəcələri əvvəlki yanaşmadan əksər hallar üçün əlverişlidir.
Məsələn, bundan sonra 1-ci zonada satılan 100 kv.m. mənzilə görə 2250 manat vergi ödəniləcək. Belə ki, 1-ci zona üzrə əmsal 1,5-dir və 15 manat baza məbləğini 1,5 zona əmsalına vuranda 1 kv.m. üçün 22,5 manat təşkil edir və bunu 100 kv.m. vuranda 2250 manat təşkil edir.
Əvvəlki qaydalara əsasən isə yaşayış mənzilindən (satıcının 3 il daimi yaşayış yeri olan mənzillər istisna olmaqla ) gəlir vergisi tutulurdu və bunun məbləği əvvəlki alış qiymətindən və çəkilmiş xərclərdən (təsdiq oluna bilən) asılı olurdu. Nəzərə alsaq ki, 1-ci zonada orta qiymətlər 1500-2500 manat təşkil edir, bu haldada vergi məbləği 0 manatdan (xalis gəlir olmayanda vergi ödənilmirdi) 5 min, 10 min, 20 min manata bəzi hallarda isə daha çox ola bilirdi.
Yeniliyin müsbət və mənfi cəhətləri var, ancaq sözsüz ki, müsbət cəhətlər əhəmiyyətli dərəcədə çoxdur. Ancaq qeyd edək bu vergi dərəcələri ancaq təkrar bazara aid edilir. Tiikinti şirkətləri tərəfindən satılan mənzillərin vergiyə cəlb edilməsi tam başqa qaydada həyata keçiriləcək.
Müsbət cəhətlər aşağıdakılardi:
- Yeni qaydalar kifayət qədər sadələşdirilmişdir. Hətta vergi orqanları üçündə bu üsulla vergi yığmaq asan olacaq. Eyni zamanda alqı-satqı əməliyyatları üzrə dövrüyyənin gizlədilməsi artıq əhəmiyyətsiz olacaq.
- Bu ilin yanvarında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi yaşayış mənzillərinin investisiya cəlbediciliyinə zərbə vurmuşdur. Hazırki dəyişiklik isə onların investisiya cəlbediciliyini bərpa edir. İstisna deyil ki, bazarı tərk etmiş bir çox investorlar, hatta alverçilər bazara qayıdacaq.
- Əvvəlki qaydalara görə bəzi mənzillərin satışı zamanı xərclər çox olurdu. Xərcləri kompensasiya etmək üçün bəzi satıcılar satış qiymətlərini artırmaq istəyirdilər. Məsələn əvvəlki alış qiyməti simvolik olan bəzi mənzillər satılanda vergi məbləği çox çıxırdı. Bu alınmadığı üçün satışı ya həyata keçirmirdilər, yaxudda baha qiymətə həyata keçirməyə çalığırdılar. Ancaq bundan sonra həmin mənzillərin satış xərcləri xeyli azalacaq. Bu hətta qiymət güzəştlərinin edilməsi üçün onlara şərait yaradacaq.
- Ən əsas odur ki, vergiqoyma bazası güzəştlidir. Məsələn, 1-ci zonada satılan mənzilin vergi məbləği son nəticədə satış qiymətinin orta hesabla 0,7%-dən 1,5%-ə (bəzi hallarda bu intervaldan çıxa bilər) kimi təşkil edəcək. Digər zonalarda çox az fərqlə olacaq. Nə qədər qazanılacağından asılı olmayaraq eyni məbləğ ödənilir. Bu cür vergi dərəcələrinə çox az ölkələrdə rast gəlmək olar.
Mənfi cəhətlərdə mövduddur sözsüzki.
Ən əsası odur ki, əvvəlki qaydalara görə 3 il daimi yaşayış yeri olan mənzillər satıldıqda vergidən azad olunurdu. Ancaq indi ehtimal edilir ki, bu müddət 5 ilə kimi artırılıb. Burda artıq sərtləşdirmə aparılıb.
Digər tərəfdən isə hazırki vergiqoyma yanaşması ancaq əmlakın texniki parametrlərinə, yəni sahəsinə bağlı olacaq. Bu cür yanaşma ilə mənzilin neçəyə satılmasının və nəticədə nə qədər qazanılacağının heç bir əhəmiyyəti olmur. Mənzili zərərlə və mənfəətlə satan mülkiyyətçilər eyni vergi ödənişi edəcəklər. Əvvəlki qaydalarda isə zərərlə (baha alıb ücüz satan) mənzil satan satıcılar vergi ödəmirdilər.
Bazara təsiri necə olacaq?
Yaşayış mənzillərinin alqı-satqısının vergiyə cəlb edilməsinin sadələşdirilməsi sözsüz ki, bazara müsbət təsiri olacaq. Bazarda vəziyyətin gərgin olmasını nəzərə alsaq, demək olar ki bu daha çox uzunmüddətli perspektivdə özünü göstərəcək.
Əmlakın investisiya cəlbediciliyinin artması investorların bazara marağını artıracaq. Alqı-satqı üzrə vergi dərəcələrinin aşağı olması isə bazarı tərk etmiş bəzi ev alverçilərinin qayıtmasına səbəb ola bilər.
Ən maraqlı məsələ isə satıcıların gələcək 2 ayda atacaqları addımlarıdır. Çünki qanunun dəyişilməsi ehtimalı bir çox satıcılarının vergi manyovrları etməyinə səbəb ola bilər. Çünki vergi ödənişlərinin həcminə görə bəzi mənzillərin satışının gələn aparılması sərf edəcək, digərlərinin isə ilin sonuna kimi. Buna görədə istisna deyil ki, bəzi mənzillərin satışının ilin sonuna kimi saxlanılması bazarda təklifin həcmini azalda bilər.
P.S.: Bir daha qeyd edirik ki, dəyişikliklərin nədən ibarət olması haqqında rəsmi mənbələrdə hələ heç bir məlumat yoxdur. Ehtimal etmək olar ki, ortaya fərqli məsələlər çıxa bilər.
