Müsahibimiz Value and Sources konsaltinq şirkətinin rəhbəri Rəşad Əliyevdir.
- Rəşad bəy, indiki durumda bəzi şəxslər sırf evi dəyişmək, ev şəraitini yaxşılaşdırmaq səbəbləri ilə evlərini satmaq istəyirlər. Sizin fikrinizcə , ilin sonuna qədər bunu etməyə dəyərmi?
Daşınmaz əmlak bazarında müxtəlif iştirakçılar var. Yaşayış evləri bazarında ən aktiv alıcıları əsasən 3 qrupa (daha dərinliyə getsək qruplaşmanı daha geniş vermək olar, ancaq suala cavab üçün kifayətdir) bölmək olar: şəxsi istifadə üçün ilk dəfə ev alanlar, ev şəraitini dəyişdirənlər (əvvəl satıb yenisini almaq istəyənlər), əmlaka pul yerləşdirənlər (gələcəkdə baha qiymətə satmaq, pulun inflyasiyadan qorunması, və ya alıb icarəyə vermək, gələcək istehlak). Onları fərqləndirən cəhət onların bazarda iştirakının motivasiyası və strateqiyasıdır.
Bununla yanaşı bu qrupların riskləridə müxtəlifdir. Bazarda tənəzzül olanda hər üç qrup aktivləşməyə meyilli olur, ancaq risklər yenədə fərqli olur. Hazırda aktivləşmə haqda nəsə demək çətindir, çünki bilən yoxdur tənəzzül davam edəcək ya yox. Hətta bəzi evlərin qiymətini görəndə elə təəssürat oyanır ki, heç tənəzzül olmayıb.
Ev şəraitini dəyişdirən (əvvəl satıb yenisini almaq istəyənlər) alıcılar bazarda kifayət qədər aktiv qrup hesab edilir. Bu qrupu 3 altqrupa bölmək olar: mənzil şəraitini yaxşılaşdıranlar (əvvəlkini satıb daha yaxşı mənzil alan), mənzil şəraiti pisləşənlər (mənzilini satıb daha ucuz mənzil alan və əldə qalan pulları başqa yerə yönəldənlər, məsələn borcları bağlamağa) və “əmlak portfelini” diversifikasiya (1 əmlakı satıb 2-ni alır, barter və ya başqa cür) edənlər.
Hazırda bazarda ən az risklə üzləşəcək alıcılar mənzil şəraitini yaxşılaşdıranlardı. Bunu əyani misalla göstərmək olar. Məsələn, 100 min manat ev alan şəxs 70 min manata köhnə evini satıb üstünə 30 min manat qoyur. Əgər sonra mənzillərin qiyməti 10% düşsə onun itirəcəyi məbləğ ancaq əlavə edəcəyi 30 min manat pulun 10%-i, yəni cəmisi 3000 manat olacaq. (10% düşdükdə onun aldığı evin qiyməti 90 min manat olur, əvvəl satdığı isə 63 min manat, yəni yeni şəraitdə elə ev almaq üçün o 27 min manat xərcləməli idi). İtki var, ancaq o qədər deyil. Ancaq bu cür əməliyyatlar həyata keçirən şəxslər xüsusən diqqətli olmalıdılar və mənzillərinin satışı ilə yenisinin alışını qarşılıqlı surətdə bağlamalıdılar. Yəni alacağı mənzili tapmadan köhnəsini satmaq məsləhət deyil, çalışmaq lazımdır əməliyyat eyni vaxt (maksimum 3-4 gün aralıq ilə) çərçivəsində baş tutsun.
Hazırda evi satıb və bir müddət sonra yeni ev almaq strateqiyası çox risklidir. Halbu ki, keçən ilin bu vaxtı həmin strateqiya ideal idi. Yəni baha satıb qiymətlərin enməsini gözləməklə daha əlverişli ev almaq. Hətta bu yolla əlavə pul xərcləmədən ev şəraitini yaxşılaşdıranlarda olub. Yenədə qeyd edim ki, hazırda bu strateqiya çox risklidir və məsləhət deyil.
Bəs ev şəraitini yaxşılaşdıranlar üçün ilin sonuna kimi bunu etməyə dəyərmi?
Hazırda ən çox verilən sual: “Ev almağa dəyərmi?”. Bunun 2 sadə cavabı var: Baxır hansı mənzil! Baxır nə üçün! Əgər mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq istəyirsinizsə sizin digər alıcılara nisbətən riskləriniz daha azdır. Buna görədə bu cür alıcının əsas sualı “Hansı mənzil alım?” olmalıdır. Daşınmaz əmlak bazarı qeyri-elastik bazardı və bu bazar o qədərdə asan başa düşülən deyil. Məsələn deyirlər ki, ümumi bazaar üzrə qiymətlər dollar ifadəsində 30% düşüb. Alıcı hesab edir ki, bu məlumatı bilmək onun üçün kifayətdir və o, bu məlumatdan istifadə edərək artıq addım ata bilər. O, fikirləşmir ki, bazar üzrə 30% ola bilər, ancaq mənzil bazarı üzrə azdır. Fikirləşmir ki, bu 30% faiz azalma hələ heçnə demir, bazarda elə mənzillər var ki, hətta dollar ifadəsində demək olar ki, keçən ilki qiymətdən çox az fərqlənir. Yəni bazarda təhlil aparmayan alıcı istənilən halda uduzacaq.
- Saytımıza əmlakdan investisiya aləti kimi istifadə etmək istəyən şəxslərin müraciətləridə tez-tez olur. Hazırda ev alıb onu kirayəyə verməyi maliyyə cəhəttən effektiv addım hesab edirsinizmi?
Bu ilin fevral ayında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi gəlirgətirən daşınmaz əmlakların investisiya cəlbediciliyinə mənfi təsir etdi. Kommersiya obyektlərinə zərbə daha çox dəydi. Yaşayış mənzillərinə təsiri isə az olub. Birdə nəzərə almaq lazımdır ki, kirayə mənzil bazarı hələdə kütləvi vergidənyayınma zonasıdır. Bu məsələ bir gün Vergilər Nazirliyinin gündəliyində ilk sıralara düşəcək və “qapılar döyülməyə” başlanacaq. Buna görədə mənzili kirayə vermək üçün almaq istəyən şəxslər bunu nəzərə almalıdılar. Əlavədə onu qeyd etmək lazımdır ki, valyuta əmanətləri üzrə faizlərin aşağı düşməsi bu cür mənzillərin cəlbediciliyini artırıb.
O ki qaldı almağa dəyərmi sualına, bununda cavabı birdir: “Baxır hansı əmlak”. Alınacaq mənzilin potensial gəlirgətirmə qabiliyyəti yüksək olmalıdır. Əgər alacağınız mənzil illik 3% gəlir gətirəcəksə (xalis illik icarə/əmlakın bazar dəyəri) bu barədə heç düşünməyə dəyməz. Gəlirliyin hazırki şəraitə uyğun adekvat səviyyəsi 5%-dən başlayır. Həmin səviyyədən nə qədər çox olsa o qədərdə risklər azdır. Ancaq vergi risklərinidə nəzərə almaq şərtilə. Bazarda hətta 7%-dən artıq gəlirliyi olan mənzillər tapmaq olur. Üstəlik əlavə 2 şərt var: Mənzil uzunmüddətli alınmalı və likvid olmalıdır.
- Əhalinin maliyyə cəhətdən dayanıqlı təbəqəsi hazırda qeyri müəyyənlik içindədirlər – əldə xeyli pul var, onu banka yatırmaq istəmirlər, əllərində saxlayıb devalvasiyanı gözləməkdə riskli hesab edilir. Belə bir durumda investisiya kimi ev alıb saxlamağa dəyər? Yoxsa yaxın dövrdə qiymətlərin yalnız düşməsi trendi qüvvədə olacaq? Belə şəxslər investisiya kimi əmlakı görürlərsə,onlar üçün hansı zamanda “işə başlamağı” tövsiyyə edərdiniz? (Vaxt baxımdan)
Araşdırma işləri çərçivəsində keçən həftə bir evin qiymətini dəqiqləşdirmək üçün elanla bir nömrəyə zəng vurdum. Satıcı evi çox tərifləyirdi və deyirdi ki, pulu devalvasiyadan qorumaq istəyirsənsə bu evi al. Cavab verdim ki, pulumu devalvasiyadan qorumaq istəsəm dollar alaram, sizin evi yox. Dedi ki, hamı elə fikirləşmir və o,haqlıdır. Bu dialoq bazarda bazarda mövcud durumu təsvir edir.
Hazırda bazarda qeyri-müəyyənlik yaradan 3 səbəb var: inflyasiya qorxusu, devalvasiya ehtimalı və bank sektorundakı durum (əmanətlərin bazar axması ehtimalı). Onların hamısı mənzil bazarına dəstək göstərir.
- İlin sonuna qədər əmlak bazarında qiymətlərin dinamikasın necə görürsünüz?
Qiymətlərin gələcəkdə hansı istiqamətdə hərəkət edəcəyi sualına cavab vermək çox çətindir. Çünki bazarın hara getməsini bilmək üçün əvvala bilmək lazımdır ki, bazar özü hazırda hansı səviyyədədir. Əvvəldə qeyd etmişdim ki, məsələn Bakı üzrə bazarda qiymətlərin düşməsi haqda son 1 ildə o qədər məlumat gedirdi ki, bazardan ümumiyyətlə anlayışı olmayan şəxs nəticəyə gələ bilərdi ki, qiymətlər yəqin ən aşağısı 2 dəfə düşüb. Gördüyümüz kimi mənzil bazarında (digər seqmentlərdə fərqlidir) son 1 ildə manat ifadəsində qiymətlər elə ciddi dəyişməyib. Düzdür bazarda durğunluq var və likvidlik səviyyəsi aşağıdır, amma yenədə qiymətlər göz qabağındadır. Bir sözlə iqtisadi şəraitə uyğun olaraq qiymət azalması adekvat səviyyədə olmadı. Bunun baş verməməsi ona işarə edir ki, bazara təsir edən digər ciddi amillər var ki, onları hesaba almamaq olmur. Bazarı hazırda məhz həmin amillər idarə edir. Məsələn bir amili diqqətinizə çatdırım: Banklardakı əmanətlərin həcmi daşınmaz əmlak bazarındakı illik dövrüyyədən xeyli çoxdur. Ordan kapitalın elə 10%-i gəlsə görün hansı nəticələr ola bilər. Digər amillərdə mövcuddur. Devalvasiya olacaq və ya olmayacaq? Banklarda böhran olacaq ya yox? Neft qalxacaq ya yox? İqtisadi stimullaşdırıcı addımlar olacaq ya yox? Bazara ipotekaya söz verilmiş 250 mln buraxılacaq ya yox? Bütün bunlar hamısı şərtdir. Məsələn son günlərdə neftin qiyməti qiymətinin sıçrayışı devalvasiya təhlükəsini azda olsa azaldıb. Ancaq bilinmir hələ necə olacaq. Belə şəraitdə proqnoz vermək çox çətindir.
Əgər mənzil bazarında son 1 ildə 30-35% azalma olsaydı artıq proqnoz vermək olardı ki, qiymətlərdə artım gözlənilir. Çünki bir çox mənfi amillər qiymətlərdə nəzərə alınıb və qiymətlərin artımına təsir edən amillər meydana çıxmağa başlayır (yuxarıda qeyd etdiyim inflyasiya qorxusu, devalvasiya ehtimalı və bank sektorundakı durum). Lakin bu haqqda fikir yürütmək mümkün deyil çünki, qiymətlər iqtisadi şəraitlə müqayisədə yenədə bahadır.
Devalvasiya təhlükəsi sovuşandan sonra artıq konkret proqnoz vermək olacaq.
Bütün bunlar demək deyil ki, hazırda mənzil almaq sərf etmir. Sadəcə olaraq mənzil düzgün seçilməlidir. Əlavə edim ki, iyun və iyul aylarında bazarda yaxşı təkliflər daha çox idi.
