Müəllif: Value and Sources konsaltinq şirkətinin eksperti Rəşad Əliyev
Mənzillərin qiymətinin son 1 ildə manat ifadəsində demək olar ki eyni qalması və dollar ifadəsində orta hesabla 25% düşməsi birmənalı qarşılanmır. Bu sözsüz ki, orta göstəricilərdi və belə çıxır ki, əgər evlərin yarısının qiyməti son 1 ildə manatla düşübsə, deməli qalan yarısının qiyməti artıb.
Bütün bunlar bazarın aşağı likvidlik səviyyəsində baş verir və likvidliyin bərpa olunması bazarda qiymət artımına səbəb ola bilər. Bazarda bu qədər durğunluq və pessimist mühüt olan şəraitdə qiymət azalması nəyə görə şəraitə adekvat olmadı? Son 1 ildə ucuz mənzillərin qiyməti dollar ifadəsində 30-35% intervalında azalmalı idi. Çünki həm iqtisadi şərait dəyişmiş, həmdə enmədən qabaq bazarda “köpük” formalaşmışdır (əsas səbəblərdən biri isə şəhərdə aparılan söküntü işləri idi).
Belə çıxır ki, mənzil bazarına dəstək göstərən səbəblər mövcuddur. Biz aşağıdakı “potensial” səbəbləri müəyyən etmişik, ancaq qeyd etmək istəyirik ki, onların bəzilərinin bazara təsirini qiymətləndirmək çox çətindir.
Səbəb 1. Gəlirlər azalsada sərbəst kapital manat ifadəsində artıb.
Əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi bazara ancaq dolayı yolla təsir edib. Onsuzda 600-700 manat aylıq gəliri olan insanın ipotekadan istifadə etməməklə Bakıda ev almaq imkanı məhduddur. Əgər bu hər hansısa Avropa ölkəsi olsaydı, bu halda demək olardı kı, gəlirlər aşağı düşdüyündən ipoteka kreditlərinin ödənişi ilə bağlı problemlər yaranır, bu isə bazarda əmlaka tələbatı azaldıb. Mövcud şərait nağd pulla ev almaq imkanı olan az sayda insanların gəlirlərinə mənfi təsir göstərib. Buna baxmayaraq devalvasiyadan əvvəl əhalinin sərəncamında olan əllərdəki və banklardakı pul vəsaitlərinin əksəriyyəti dollarla olub. 33% devalvasiya nəticəsində sərəncamda olan pul vəsaitləri manat ifadəsində artmışdır. Buna görədə daşınmaz əmlak bazarına potensial (faktiki olaraq yox) olaraq yönəldilə bilən vəsaitlər artıb. Ancaq buna baxmayaraq həmin vəsaitlər kütləvi sürətdə bazara yönəlmədi, ancaq qiymət artımına səbəb ola biləcək amil kimi qaldı.
Səbəb 2. Dollar depozitləri üzrə faiz dərəcələrinin azalması.
Devalvasiyadan öncə və bir müddət sonra əhali üçün ən yaxşı investisiya aləti dollar əmanətləri olmuşdur. Ancaq onlar üzrə faiz dərəcələrinin xeyli aşağı düşməsi mənzillərin investisiya aləti kimi mövqelərini nisbətən artırıb.
Səbəb 3. Bank sektorundakı ümumi vəziyyət.
Bankların ümumi vəziyyəti ilə bağlı narahatçılıqlar mənzil bazarına dəstək göstərir. Belə ki, əhalinin sərəncamında əsasən 2 investisiya aləti var: depozit və daşınmaz əmlak. Depozitlərə etibarın azalması vəsaitləri əmlaka yönəldilməsinə səbəb ola bilər.
Səbəb 4. Satıcılar üçün satmaq artıq mənasız hesab edilir.
Qiymətlərin enməsi 1 il qabaq başlayıb. Həmin dövrün əvvəllərində çoxlu sayda mülkiyyətçilər ciddi qiymət enməsinin gözlənildiyi üçün istifadəsiz əmlakları satırdılar. Bu həmin dövrdə doğru seçim idi. Hazırda bu cür satıcılar çox deyil.
Səbəb 5. Tikilməkdə olan binalara inamın azalması.
Tikinti sektoru böhrana ən həssas sahə sayılır. Bu dövrlərdə alıcılar tikintisi başlayan və tikilməkdə olan binalardan ev almaqdan çəkinirlər. Bu təbiidir, çünki belə dövrlərdə binanın tikintisinin başa çatmaması riskləri artır. Bu səbəbdəndə alıcılar hazır binalardan və ya təkrar bazardan ev almağa üstünlük verirlər.
