Banker.az daşınmaz əmlak bazarının investisiya baxımından perspektivləri ilə bağlı iqtisad elmləri namizədi, dosent Emin Qəriblinin fikirlərini təqdim edir. Ekspert daşınmaz əmlaka yatırım imkanları, bazardakı risklər, gəlirlilik potensialı və investorların diqqət etməli olduğu əsas məqamları dəyərləndirib.
Son onilliklərdə qlobal iqtisadiyyatda investorların prioritetləri nəzərəçarpacaq dərəcədə dəyişib. Əgər əvvəllər əsas diqqət səhmlər və istiqrazlar kimi maliyyə alətlərinə yönəlirdisə, bu gün real aktivlər, xüsusilə daşınmaz əmlak, daha çox ön plana çıxır.
XXI əsrdə daşınmaz əmlak qlobal investisiya sisteminin aparıcı elementlərindən birinə çevrilib. Bu marağın artması təsadüfi deyil. Müasir dünya iqtisadiyyatı maliyyə böhranları, inflyasiya və valyuta dalğalanmaları ilə xarakterizə olunur. Belə qeyri-sabit şəraitdə investorlar daha etibarlı və anlaşılan aktivlərə yönəlirlər. Daşınmaz əmlak isə kapitalın qorunması baxımından ən sabit alətlərdən biri kimi qəbul edilir.
Bu gün qlobal daşınmaz əmlak bazarı aktiv növləri arasında ən böyük seqmentlərdən biri olaraq qalır. Onun həcmi onlarla trilyon dollarla ölçülür və bazar dinamik inkişafını davam etdirir. Xüsusilə 2021–2025-ci illərin inflyasiya dövründə daşınmaz əmlak qiymət və icarə artımı hesabına kapitalın real dəyərinin qorunmasında mühüm rol oynayıb.
Bu tendensiyanı iri institusional investorların marağı da gücləndirir. Blackstone kimi böyük investisiya şirkətləri daşınmaz əmlak portfellərini genişləndirir. Private equity daşınmaz əmlak bazarı da sürətlə böyüyərək 2025-ci ildə 5.1 trilyon dollar həddini aşıb. Uzunmüddətli strategiyalara üstünlük verən suveren fondlar da bu sahəyə aktiv sərmayə yatırırlar. Məsələn, GIC fondu dünya üzrə kommersiya, yaşayış və logistika daşınmaz əmlak layihələrində iştirak edir. Fars körfəzi ölkələrinin suveren fondları, o cümlədən Mubadala, portfellərində daşınmaz əmlak və infrastruktur layihələrinin payını artırırlar. Dünyanın ən böyük suveren fondu olan Government Pension Fund Global da bu sektora 68 milyard dollardan çox investisiya edib.
Daşınmaz əmlaka marağın əsas səbəbləri inflyasiyadan qismən qorunma imkanı, sabit və proqnozlaşdırıla bilən icarə gəlirləri, həmçinin uzunmüddətli kapital artımı potensialıdır. Bunun əksinə olaraq, qiymətli kağızlar bazarı, xüsusilə texnologiya sektoru, spekulyativ amillərin, xəbərlərin və siyasi qərarların təsiri ilə kəskin dalğalanmalara daha çox məruz qalır.
Maliyyə bazarlarında qeyri-sabitlik artdıqca, daşınmaz əmlak investisiya portfellərinin balanslaşdırılması üçün mühüm alətə çevrilir. Buna görə də pensiya və sığorta fondları kimi institusional investorlar portfellərində real aktivlərin payını artırırlar. Əlavə artım amillərindən biri də urbanizasiyadır. Şəhər əhalisinin artması yaşayış, kommersiya və infrastruktur obyektlərinə tələbi yüksəldir. Elektron ticarətin və rəqəmsal iqtisadiyyatın inkişafı fonunda isə logistika daşınmaz əmlakı son illərin ən sürətlə böyüyən seqmentlərindən birinə çevrilib.
Digər mühüm amil resursların məhdudluğudur. Maliyyə alətlərindən fərqli olaraq, daşınmaz əmlakı sonsuz sayda yaratmaq mümkün deyil. Xüsusilə iri şəhərlərdə torpaq çatışmazlığı bu aktivlərin uzunmüddətli dəyərini dəstəkləyən əsas faktorlardan biridir.
Beləliklə, investorların yanaşması tədricən dəyişir. Daşınmaz əmlak artıq yalnız qısamüddətli spekulyasiya vasitəsi deyil, kapitalın uzunmüddətli qorunması və artırılması aləti kimi qiymətləndirilir. Qlobal qeyri-sabitlik fonunda institusional investorların və suveren fondların aktivliyi bu sektorun rolunu daha da gücləndirir. Yaxın onilliklərdə daşınmaz əmlakın əhəmiyyətinin daha da artacağı gözlənilir.
Azərbaycan bazarı niyə maraq doğurur?
Qlobal tendensiyalar fonunda Azərbaycan bazarı xüsusi maraq doğurur. Burada daşınmaz əmlaka maraq yalnız dünya üzrə real aktivlərin rolunun artması ilə bağlı deyil. Daxili iqtisadi amillər, urbanizasiya, infrastruktur layihələri və ölkənin əlverişli geostrateji mövqeyi də bazarın inkişafını dəstəkləyir.
Bu prosesdə əsas rolu Bakı oynayır. Son onilliklərdə paytaxt iri biznes və investisiya mərkəzinə çevrilib. Qiymət artımı bazarın uzunmüddətli potensialını göstərir. Məsələn, “Ağ şəhər” layihəsində mənzilin kvadratmetri bir neçə il ərzində təxminən 1400 AZN-dən 5000 AZN-ə qədər yüksəlib. Oxşar proseslər Badamdar kimi ərazilərdə də müşahidə olunub. Vaxtilə cəlbedici sayılmayan torpaqlar bu gün yüksək likvid aktivlərə çevrilib.
Bu nümunələr mühüm bir prinsipi göstərir: ən böyük qazancı adətən bazara erkən daxil olan investorlar əldə edir.
Azərbaycanda daşınmaz əmlakın əhəmiyyətinin artması təkcə lokal amillərlə izah olunmur. Qlobal iqtisadi qeyri-sabitlik şəraitində daşınmaz əmlak kapitalın qorunması və sabit gəlir əldə olunması baxımından strateji investisiya aləti kimi çıxış edir.
Bazarın inkişafını şərtləndirən əsas amillərdən biri Azərbaycanın beynəlxalq nəqliyyat və logistika sistemində artan roludur. Ölkə Şərq-Qərb və Şimal-Cənub nəqliyyat dəhlizlərinin kəsişməsində yerləşərək regionun mühüm tranzit mərkəzinə çevrilir. Bu isə ticarət həcminin, biznes aktivliyinin və beynəlxalq əlaqələrin genişlənməsinə səbəb olur. Nəticədə iqtisadi dinamika artır, daşınmaz əmlaka tələb güclənir və bazarın uzunmüddətli inkişafı üçün fundamental əsas formalaşır.
Demoqrafik amil də mühüm rol oynayır. Urbanizasiya və şəhər əhalisinin artımı mənzilə tələbatı yüksəldir. İnfrastruktur layihələri və şəhər mühitinin inkişafı ilə birlikdə bu, daşınmaz əmlak bazarında davamlı investisiya dövriyyəsi yaradır.
Azərbaycanın son onilliklərdəki təcrübəsi də daşınmaz əmlaka yatırımların effektivliyini göstərir. 1990-cı illərdə yaşayış və torpaq aktivlərinə sərmayə qoyan investorlar sonrakı illərdə həm qiymət artımı, həm də icarə və kommersiya istifadəsi hesabına əhəmiyyətli gəlir əldə ediblər.
Bununla yanaşı, daşınmaz əmlak bazarında risklər də nəzərə alınmalıdır. Likvidlik səviyyəsi, hüquqi sənədləşmə, tikinti keyfiyyəti, tələb-təklif balansı, bazara daxil olma vaxtı və qiymət korreksiyası ehtimalı investorların diqqətlə qiymətləndirməli olduğu əsas məqamlardır. Bu baxımdan, uğurlu yatırım qərarı yalnız qiymət artımı gözləntisinə deyil, həm də obyektin yerləşməsinə, infrastrukturuna, idarəetmə modelinə və uzunmüddətli tələbat potensialına əsaslanmalıdır.
Beləliklə, Azərbaycanda daşınmaz əmlaka investisiya yalnız lokal imkan deyil, real aktivlərin rolunun artması ilə bağlı qlobal trendin bir hissəsidir. Bu amillərin məcmusu əlverişli investisiya mühiti formalaşdırır və daşınmaz əmlakı kapitalın uzunmüddətli qorunması və artırılması üçün əsas alətlərdən birinə çevirir.
Mövcud tendensiyaları nəzərə alaraq demək olar ki, daşınmaz əmlakın Azərbaycan iqtisadiyyatındakı rolu daha da artacaq. Bazar qlobal investisiya proseslərinə inteqrasiya olunduqca həm yerli, həm də xarici investorlar üçün yeni imkanlar yaranacaq.
Sea Breeze nümunəsi
Müasir layihələr bu tendensiyanı daha da gücləndirir. Bu baxımdan Sea Breeze bazarda xüsusi mövqeyə malik layihələrdən biri kimi seçilir. Ekspertin fikrincə, layihə paytaxtın mərkəzi rayonları ilə müqayisədə daha fərqli konsepsiya və dəyər artımı perspektivi təqdim edir. Beynəlxalq brendlərin və xarici investorların artan marağı isə bu tip layihələrin kapitallaşmasını gücləndirən amillərdən biridir.
Sea Breeze artıq standart yaşayış daşınmaz əmlakı çərçivəsindən kənara çıxır. Layihə istirahət, yaşayış, kommersiya və xidmət infrastrukturunu birləşdirən çoxfunksiyalı mühit formalaşdırır. Bu isə onu sadəcə daşınmaz əmlak obyekti deyil, uzunmüddətli qiymət artımı potensialına malik investisiya platforması kimi təqdim edir.
Belə layihələrdə investisiya qərarının effektivliyi böyük ölçüdə zaman faktorundan asılı olur. Bazara daxil olma mərhələsi investor üçün həlledici amillərdən biridir. Bu gün bazara daxil olan investorla 2–3 il sonra daxil olan investor arasında ciddi fərq yarana bilər. Qiymətlər artıq artım mərhələsindədirsə, ən perspektivli obyektlər bazardan daha sürətlə çıxır. Gecikən investor isə eyni aktiv üçün daha yüksək qiymət ödəməklə yanaşı, ən gəlirli variantları da itirə bilər.
Bakı bazarında bu yanaşma dəfələrlə özünü göstərib. İlkin mərhələdə bazara daxil olan investorlar bir neçə il ərzində əhəmiyyətli kapital artımı əldə ediblər. Bu baxımdan, Sea Breeze kimi inkişaf edən və kapitallaşma potensialı yüksək olan layihələr investorlar üçün diqqətçəkən istiqamətlərdən biri hesab olunur. Gözləmə strategiyası isə dinamik bazarda bəzən itirilmiş imkanlarla nəticələnə bilər.
Sea Breeze kimi layihələrin inkişafı təkcə daşınmaz əmlak bazarının genişlənməsi ilə məhdudlaşmır. Bu cür iri və kompleks layihələr beynəlxalq kapitalın cəlb olunmasını sürətləndirir, biznes fəallığını artırır və Azərbaycanın qlobal investisiya xəritəsində mövqeyini gücləndirir.
Eyni zamanda, belə layihələr müasir şəhər mühitinin formalaşmasına, turizm və xidmət sektorlarının inkişafına, eləcə də yeni iş yerlərinin yaradılmasına töhfə verir. Bu isə dayanıqlı iqtisadi inkişafın mühüm elementlərindən biridir.
Məsələ yalnız investisiya gəlirliliyi ilə də məhdudlaşmır. World Urban Forum 13 çərçivəsində müzakirə olunan əsas yanaşmalardan biri şəhər inkişafının mərkəzdənkənar, balanslı və davamlı modellər üzərində qurulmasıdır. Bu baxımdan, Sea Breeze kimi şəhər mərkəzindən kənarda yerləşən, müstəqil infrastruktur və funksional müxtəliflik yaradan klaster layihələr meqapolislərin əsas problemlərinin — tıxac, sıxlıq və urban yüklənmənin azalmasına töhfə verə bilər. Belə layihələr şəhər daxilində təzyiqi azaltmaqla yanaşı, yeni inkişaf mərkəzləri formalaşdırır və əhalinin daha balanslı məskunlaşmasına şərait yaradır.
Turizm və əyləncə infrastrukturunun genişlənməsi də bu cür ərazilərdə daşınmaz əmlaka tələbi artıran amillərdən biri ola bilər. Beynəlxalq təcrübə göstərir ki, iri istirahət və xidmət kompleksləri fəaliyyətə başladıqdan sonra ətraf ərazilərdə mənzil və kommersiya obyektlərinə maraq artır. Monako uzun illərdir məhdud torpaq resursları, yüksək turist axını və lüks xidmət sektorunun inkişafı nəticəsində daşınmaz əmlak qiymətlərində davamlı artım nümayiş etdirən bazarlardan biri hesab olunur. Oxşar tendensiyalar Dubay, Mayami və Sinqapur kimi beynəlxalq investisiya mərkəzlərində də müşahidə edilir.
Sea Breeze-in üstünlükləri sırasında Xəzər sahilində yerləşməsi, müasir şəhər konsepsiyası, xarici turistlər üçün cəlbediciliyi və iri investisiyaların cəmləşdiyi layihə olması xüsusi qeyd edilə bilər. Layihə daxilində formalaşan aktiv alqı-satqı bazarı və davamlı tələbat burada yerləşən əmlakların likvidliyini dəstəkləyən əsas amillərdəndir. Yüksək likvidlik investorlar üçün aktivlərin daha rahat realizə olunması və bazar dəyişikliklərinə daha çevik uyğunlaşma imkanı yaradır.
Nəticə etibarilə, Sea Breeze hazırkı mərhələdə həm investisiya, həm də gələcək inkişaf perspektivi baxımından diqqətçəkən layihələrdən biri kimi qiymətləndirilə bilər. Dünyada və Azərbaycanda daşınmaz əmlak qiymətlərinin artan tendensiyası fonunda müasir infrastruktura, turizm potensialına və yüksək xidmət keyfiyyətinə malik yaşayış komplekslərinə marağın artacağı gözlənilir.
Ümumilikdə, daşınmaz əmlak Azərbaycanda kapitalın qorunması və artırılması üçün mühüm investisiya istiqamətlərindən biri olaraq qalır. Lakin investorlar üçün əsas məsələ yalnız bazara daxil olmaq deyil, doğru lokasiyanı, etibarlı layihəni və uyğun zamanı seçməkdir. Bu yanaşma daşınmaz əmlakı uzunmüddətli və daha dayanıqlı investisiya alətinə çevirir.
