Müəllif: Qorxmaz Ağayev , “AtaHolding” ASC Hüquq Departamentinin direktoru
Hər zaman, xüsusilə də son dövrlər manatın və xarici valyutaların investisiya obyekti kimi etibarlılığı investorları ciddi şəkildə narahat edir və investorlar daha etibarlı alternativ investisiya imkanları axtarışındadırlar. İndiki halda bütün ekspertlərin fikirləri onun üzərində cəmlənir ki, ən etibarlı investisiya obyekti məhz daşınmaz əmlakdır. Son dövrlər xaricdə daşınmaz əmlaklara investisiya qoyuluşlarının artması və xüsusilə də paytaxt və onun ətrafında müşahidə olunan tikinti bumu məhz bu fikri təsdiq edir. Tikinti və şəhərsalma qanunverciliyinin və onun tətbiqi təcrübəsinin təkmilləşdirilməsi istiqamətində atılmış addımlar da bu prosesə təkan verir.
Hal-hazırda tikilməkdə olan binalarda satışlar xeyli düşmüşdür. Belə bir vəziyyətdə tikintinin başa çatmaması, investorların layihəyə yatırdığı vəsaitlərin dəyərdən düşmə, itirilmə və gözlənilən mənfəətin əldə olunmaması, habel alıcıların mükiyyət hüquqlarının pozulması riskləri xeyli artmışdır (binaların tikilməməsi, tikintinin uzanması, binaların dövlət tərəfindən təhvil alınmaması, mənzillərin satışında sui-istifadələr və s.). Digər tərəfdən münasib kredit şərtlərinin olmaması və hətta dövlət xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin şərtlərinin sərtləşdirilməsi əhalının mənzil ehtiyaclarının kirayə formasında ödənilməsinə müraciət etməkdən başqa variant qoymamışdır. Hərçənd ki, ev-eşiyə və ailəyə sahib olmaq əksər azərbaycanlıların arzusudur və bu məqsədlə onlar böyük sevinclə aylıq kirayə haqqı həcmində ödənişi aylıq kredit ödənişlərinə yönəltməklə mənzil sahibi olmağa razılaşarlar.
Bütün bu obyektiv və subyektiv faktorlara rəğmən bank sektoru yeni daşınmaz əmlak alışını maliyyələşdirməyə hələ də ciddi maraq göstərmir. Halbuki, hər zaman, xüsusilə də son dövrlər iqtisadi və hüquqi cəhətdən ən təminatlı kredit qoyuluşları məhz bu sahəyə yönəldilməlidir. Belə ki, bu halda bank bədbin proqnozlara baxmayaraq, daşınmaz əmlak təminatını nəzərə alaraq manatla kredit verməyə daha ürəklə qərar verəcək. Bank sektorunun bu sahədə aktivliyi əhalinin də həm bank, həm də daşınmaz əmlak sektoruna inamını və nəticə etibari ilə daşınmaz əmlak sektoruna birbaşa və banklar vasitəsi ilə kredit formasında sərmayə qoyuluşunu bır az da artıracaq. Başqa sözlə tikintinin investorları mənzil tikintisində, mənzil ehtiyacı olanlar da kreditlə mənzil alınmasında daha da fəallaşacaqlar.
Bu sahədə bankları narahat edən əsas iki riskli məsələ yeni tikilməkdə olan binadakı mənzillərin mülkiyyət sənədlərinin olmaması səbəbindən kreditlərin hüquqi cəhətdən təminat kimi götürülməsinin mümkünsüzlüyü və həmçinin tikintinin bu və digər səbəbdən başa çatmaması səbəbindən təminatın itirilməsi riskləridir.
Bu riskləri əsas götürməklə ümumən belə layihələrdən kor-köranə imtina qətiyyən düzgün deyildir. Bəlkə də devalvasiyaya qədər bunu etmək digər kredit məhsullarının artan satışı fonunda daha başa düşülən ola bilərdisə, indiki halda çıxış yolu axtarmaq lazımdır. İstərdim ki, bankları narahat edən bu iki riskli məsələ barədə öz mövqeyimi bildirim.
- mülkiyyət sənədlərinin olmaması səbəbindən kreditlərin hüquqi cəhətdən təminat kimi götürülməsinin mümkünsüzlüyü (risk 1)
Hazırda həm mülki, həm ipoteka və daşınmaz əmlakın reyestri qanunvericiliyi yeni tikilməkdə (“kotlavanda” və s.) olan binalarda olan mənzillərin hüquqi cəhətdən girov və ya ipoteka götürülməsini tam olaraq mümkün sayır. Hətta bununla bağlı detallı mexanizmlər təsbit edilir. Bu mexanizmlərə aşağıdakıları misal çəkmək olar:
- mənzil-tikinti kooperativindəki mənzilə pay hüququnun girov götürülməsi,
- mənzilin ilkin alqı-satqı müqaviləsi üzrə tələb hüququnun girov gotürülməsi,
- tikinti şirkəti tərəfindən mənzil sertifikatı buraxılmışsa mənzil sertifikatının qiymətli kağız kimi girov götürülməsi
- qabaqcadan qeydiyyat qaydasında mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı və ipoteka qaydasında cəlb edilməsi
Təbii ki, digər modellər də bu layihə üzrə tətbiq oluna bilər (3-cü şəxsin və tikinti şirkətinin zaminliyi, mülkiyyət hüquqlu çıxarış olan başqa daşınmaz əmlak təminatları və s.). Bütün bu hüquqi əsaslar üzərində məhkəmə təqibinin də mümkünlüyü mövcud təcrübə ilə öz təsdiqini tapmışdır.
Mənzil sertifikatı və Qabaqcadan qeydiyyat qaydasında alınmış mülkiyyət hüququ bardə arayış əsasında kreditlərin verilməsi banklar üçün daha maraqlı ola bilər. Belə ki, bu sənədlər müvafiq dövlət orqanları (AR Qiymətli Kağızlar üzrə Dövıət Komitəsi və ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti) tərəfindən verildiyindən bankların bu sənədlər ilə təsdiqlənmiş hüquqları girov götürməsi daha cəlbedici saymaq olar.
Xüsusilə də mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatı qaydasında alınmış arayış əsasında kredit və ipoteka mexanizmi böyük imkanlar açır. Belə ki, kredit alan (a) tikintiyə icazə sənədləri və plan-cizgi, (b) bankla bağlanmış kredit müqaviləsi əsasında tikintisi başa çatdırılmış binada olan mənzilə dövlət reyestrindən mülkiyyət hüququnun qabaqcadan qeydiyyatı barədə arayış alır. Bu Arayış əsasında bankın (kredit təşkilatının) xeyrinə mənzilin (qeyri-yaşayış sahəsinin) ipotekası haqqında müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənir və dövlət reyestrində qeydiyyata alınır.
Göründüyü kimi, qanunvericilik hətta tikintisi başa çatdırılmamış binada olan mənzilə mülkiyyət və ipoteka hüquqlarının tanınması və qeydiyyatı mexanizmlərini nəzərdə tutmuşdur.
- tikintinin bu və digər səbəbdən başa çatmaması səbəbindən təminatın itirilməsi riski (risk 2)
Təbii ki yuxarıda qeyd edilmiş modellərin heç biri tikintinin başa çatdırılacağına qarantiya vermir. Tikinti müxtəlif səbəblərdən natamam qala bilər. Lakin hər kəsə məlumdur ki, bir çox hallarda məhz vaxtında maliyyə resurlarının olmaması və tikinti şirkətlərinin idarə edilməsində boşluqlar səbəbindən tikinti natamam qalır. Bütün bunları nəzərə alaraq, bank sektoru yeni tikilməkdə olan binalardakı mənzillərin satışını kreditləşdirməklə maliyyə resurslarına olan zəruri ehtiyacları qarşılamış olacaq. Həmçinin bank sektoru tikinti şirkətində idarəetmə, xüsusilə də ayrılmış kredit vəsaitlərinin təyinatı üzrə xərclənməsinə nəzarət etmiş olacaq. Bank sektorunda tətbiq olunan qabaqcıl idarəetmə, nəzarət və satış metodları tikinti sektorunun xidmətinə veriləcək. Həmçinin bank sektoru bu tikintinin natamam qalması riskinin sığortalanması imkanlarını da unutmamalıdır. Onu da əlavə edim ki, bankların bu prosesdə fəal iştirakı natamam binalarda mənzillərin satışı ilə bağlı sui-istifadə və qanunsuzluqları aradan qaldıracaq, o cümlədən binanın dövlət tərəfindən qəbul olunmasını sürətləndirəcək. Bir sözlə uğurlu qarşılıqlı kompleks fəaliyyət nəticəsində tikintinin natamam qalması səbəbindən təminatın iqtisadi və hüquqi itirilməsi riski xeyli azalmış olacaq.
Burada yalnız bir məqam əlavə olunmalıdır ki, bank sektoru gecikdirilmiş borcun ödənilməsi üçün balansa götürülmüş daşınmaz əmlakların satışı təcrübəsinə malik olmadığını və üstəlik satış zamanı ƏDV itkilərini də gözə almalıdır. Bu riskləri nəzərə alaraq banklar bu kimi hallarda daşınmaz əmlakın tikinti şirkəti tərəfindən geri satın alınması öhdəliyini müvafiq razılaşmalarda əks etdirməyi birmənalı tələb etməlidir.
Həm cari iqtisadi şərtləri, həm də mövcud qanunvericilik bazasını nəzərə alaraq, yekun olaraq deyilməlidir ki, bankın investorları və həmçinin bank sektorunun inkişafı üçün (nəticə etibari ilə əmanətçilər üçün) yeni tikilməkdə olan binada mənzil alışının kreditləşdirilməsi təminatsız kreditlər ilə müqayisədə daha əlverişli investisiya qoyuluşudur.
