Bildiyimiz kimi, Azərbaycan Respublikasında, xüsusilə Bakı şəhərində (Yeni Suraxanı, Məhəmmədi, Ramanı və s. qəsəbələrdə) kənd təsərrüfatı kateqoriyalı torpaq sahələrində müxtəlif yaşayış massivləri inşa edilib. Bu yaşayış massivlərində minlərlə fərdi yaşayış evi olmasına baxmayaraq, mülkiyyət sahibləri inşa etdikləri evləri özəlləşdirə bilmirlər, bu da öz növbəsində bir neçə hüquqi problem yaradır. Məsələn, şəxslər faktiki yaşadıqları ünvanda qeydiyyata düşə bilmir, varislərinə inşa etdikləri evləri vəsiyyət edə bilmir, həmçinin inşa edilmiş evlərə dair ər və arvadın birgə nikah dövründə əldə edilən əmlakla bağlı hüquqları yaranmır.
Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin 24.08.2024-cü il tarixli Fərmanı ilə təsdiqlənmiş “Torpağın kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi haqqında Qaydalar”, torpaq sahələrinin təyinatının dəyişdirilməsi prosesini daha da təkmilləşdirib.
Belə ki, Fərmandan irəli gələn yeni Qaydalara əsasən, vətəndaşlar onlara məxsus torpaq sahəsinin kateqoriyasının dəyişdirilməsi
üçün müraciət edə bilərlər.
Öncəki qaydalara görə, torpaqların kateqoriyaları arasında keçid etmək üçün müvafiq qurumlar tərəfindən layihələr hazırlanır, yerli icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən yoxlanılır və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə təqdim olunurdu. Komitə sənədləri nəzərdən keçirərək Nazirlər Kabinetinə sərəncam layihəsi təqdim edirdi, və yalnız Nazirlər Kabinetinin qərarı ilə torpaqların kateqoriyası dəyişdirilirdi.
Yeni qaydalara əsasən, torpaq sahələrinin təyinatlarının dəyişdirilməsi ilə bağlı yekun qərar Nazirlər Kabineti verir, lakin yerli icra hakimiyyəti orqanlarının sənədləri yoxlama və Nazirlər Kabineti qarşısında vəsatət qaldırma hüququ artıq yoxdur.
Torpağın kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi haqqında yeni qaydalarda torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi və onların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi əsaslarından biri kimi məhz yeni yaşayış məhəllələrinin (məntəqələrinin) salınması, mövcud yaşayış məntəqələrinin inkişaf etdirilməsi (genişləndirilməsi) məqsədilə ərazi planlaşdırılması sənədlərinin (ümumi, baş və müfəssəl planların) və onlarda dəyişiklik olunmasının təsdiq edilməsi, həmçinin yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olmayan torpaqlarda salınmış yaşayış massivlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin kateqoriyasının dəyişdirilməsi zərurəti qeyd edilib.
Torpaq sahəsinin kateqoriyasının dəyişdirilməsi üçün müvafiq ərazi, kateqoriyalar, ölçü və istifadə istiqamətləri haqqında məlumatlarla birlikdə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət edilməlidir. Mülkiyyətçilər və uzunmüddətli icarəçilər (məsələn, 99 illik icarə) mülkiyyətçinin yazılı razılığı ilə müraciət edə bilərlər.
Torpaq sahəsinin təyinatının dəyişdirilməsi üçün tələb olunan sənədlər aşağıdakılardır:
1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış: Torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd.
2. Situasiya planı: Torpaq sahəsinin ölçüsündən asılı olaraq, müvafiq miqyasda tərtib olunmuş plan (sərhədlərinin döngə nöqtələri və koordinatları ilə) və ya mövcud və layihələndirilən tikililər varsa, layihəçi tərəfindən hazırlanmış baş plan (xətti qurğular üçün isə onların uzununa profilli en kəsiyi).
3. Şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd:
○ Fiziki şəxs mülkiyyətçi olduqda: şəxsiyyətini təsdiq edən sənədin surəti. Əgər müraciət başqasının adından edilirsə, notariat qaydasında təsdiq edilmiş etibarnamə.
○ Hüquqi şəxs mülkiyyətçi olduqda: hüquqi şəxslərin dövlət reyestrindən çıxarış, nümayəndənin səlahiyyətini və şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlərin surətləri.
4. Razılıq sənədi: Torpaqların bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi məcburi hüquqi qüvvəyə malik ərazi planlaşdırılması sənədləri (ümumi, baş və müfəssəl planlar) ilə bağlı olduqda, torpaq mülkiyyətçilərinin və istifadəçilərinin (dövlət orqanlarının və dövlətə məxsus hüquqi şəxslərin) razılığı.
Torpaq sahəsinin təyinatının dəyişdirilməsi üçün müraciətdən sonra dövlət orqanlarının hərəkətləri aşağıdakılardır:
1. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müraciətə əlavə olunan sənədlərin tamlığını və düzgünlüyünü yoxlayır.
2. 15 iş günü ərzində torpaq sahəsinin sərhədləri və koordinatları müəyyən edilir, yerquruluşu planı hazırlanır və müvafiq dövlət orqanları ilə razılaşdırılır.
3. Yerquruluşu planı, müraciət və əlavə sənədlər Nazirliyə təqdim olunur. Nazirlik bu məlumatları 10 iş günü ərzində Nazirlər Kabinetinə göndərir.
4. Nazirlər Kabineti qərar qəbul etdikdən sonra, iki iş günü ərzində dövlət torpaq kadastrında dəyişiklik edilir və müraciət edən şəxsə 3 iş günü ərzində məlumat verilir.
5. Dəyişikliklər “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri” qanununa əsasən qeydiyyata alınır.
Nəticə etibarilə, Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin 24.08.2024-cü il tarixli Fərmanı, mövcud kateqoriya problemlərinin həlli istiqamətində əhəmiyyətli bir addımdır. 2025-ci ilin yanvar ayından vətəndaşlar və digər şəxslər torpaq sahələrinin kateqoriyalarının dəyişdirilməsi ilə bağlı müraciətlər edə biləcəklər.
