Ekspert Rəşad Əliyev Vergilə məcəlləsində edilən dəyişikliklərin bazara təsirindən danışıb.
Vergi Məcəlləsində edilmiş dəyişikliklərə əsasən 2016-cı ildən etibarən daşınmaz əmlakların satışının vergiyə cəlb edilməsi qaydalarında dəyişikliklər edilmişdir. Bu dəyişikliklər eyni zamanda təkrar bazarda yaşayış təyinatlı daşınmaz əmlakların satışına şamil edilir.
Qanundakı dəyişikliyə əsasən bundan sonra yaşayış təyinatlı sahələri (mənzillər, ayrıca evlər) satan şəxslər əmlakın sahəsinə uyğun olaraq sadələşdirilmiş vergi ödəyəcəklər.
Vergi necə hesablanacaq…
1 kv.m. üçün hesablanacaq verginin baza məbləği ölkə üzrə 15 manat təşkil edəcək. Baza məbləği satılan əmlakın yerləşməsindən asılı olaraq zona əmsallarına uyğun olaraq dəyişəcək. Bakı şəhəri üzrə əvvəllər müəyyən edilmiş 12 zona üzrə 6 növ əmsal tətbiq ediləcək. 1-ci zona üzrə – 4,0 əmsalı (hər kv.m. üçün 60 manat), 2-ci zona üzrə – 3,0 əmsalı (hər kv.m. üçün 45 manat), 3 və 4-cü zonalar üzrə – 2,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 33 manat), 5 və 6-cı zonalar üzrə – 1,8 əmsalı (hər kv.m. üçün 27 manat), 7, 8 və 9-cu zonalar üzrə – 1,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 22,5 manat), 10, 11 və 12-ci zonalar üzrə – 1,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 18 manat) tətbiq olunacaq.
Ölkənin digər ərazilərində – Gəncə, Sumqayıt və Xırdalan şəhərləri üzrə 1,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 22,5 manat) , Abşeron rayonunun qəsəbə və kəndləri (Xırdalan şəhəri istisna olmaqla), Şirvan, Mingəçevir, Naxçıvan, Lənkəran, Yevlax, Şəki və Naftalan şəhərləri üzrə 1,2 əmsalı (hər kv.m. üçün 18 manat), digər rayon (şəhər) və qəsəbələr (kəndlər) üzrə 0,5 əmsalı (hər kv.m. üçün 7,5 manat) tətbiq olunacaq.
Vergi güzəşti…
5 il daimi yaşayış yeri olan yaşayış təyinatlı mənzil və evlər satıldıqda vergidən azad olunur.
Vergi necə ödəniləcək…
Qanundakı yeni dəyişikliklərə görə vergi notarius tərəfindən hesablanacaq və 1 (bir) bank günü ərzində dövlət büdcəsinə ödəniləcək. Bi sözlə desək notarius vasitəsilə aparılan əməliyyatlar üzrə verginin hesablanması və verginin dövlət büdcəsinə ödənilməsinə görə məsuliyyəti notarius daşıyacaq. Notarius vergi məbləğini birbaşa olaraq əməliyyat zamanı satıcıdan tutulacaq.
Yeniliyin müsbət və mənfi cəhətləri…
Yeniliyin müsbət və mənfi cəhətləri var, ancaq sözsüz ki, müsbət cəhətlər əhəmiyyətli dərəcədə çoxdur. Müsbət cəhətlər aşağıdakılardi:
– vergi orqanı üçün bu üsulla vergi yığmaq asan olacaq. Əvvəllər vergi orqanı minlərlə satıcıya nəzarət etməyə çalışırdı. İndi isə verginin hesablanması və ödənilməsini notariuslar həyata keçirəcək.
– alqı-satqı əməliyyatları üzrə dövrüyyənin gizlədilməsi artıq əhəmiyyətsiz olacaq.
– Bu ilin yanvarında daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatlara vergi nəzarətinin gücləndirilməsi yaşayış mənzillərinin investisiya cəlbediciliyinə zərbə vurmuşdur. Hazırki dəyişiklik isə onların investisiya cəlbediciliyini qismən artırır.
– Əvvəlki qaydalara görə bəzi mənzillərin satışı zamanı xərclər çox olurdu. Xərcləri kompensasiya etmək üçün bəzi satıcılar satış qiymətlərini artırmaq istəyirdilər. Məsələn əvvəlki alış qiyməti simvolik olan bəzi mənzillər satılanda vergi məbləği çox çıxırdı. Bu alınmadığı üçün satışı ya həyata keçirmirdilər, yaxudda baha qiymətə həyata keçirməyə çalığırdılar. Ancaq bundan sonra həmin mənzillərin satış xərcləri xeyli azalacaq. Bu hətta qiymət güzəştlərinin edilməsi üçün onlara şərait yaradacaq.
Mənfi cəhətlərdə mövduddur sözsüzki.
Ən əsası odur ki, əvvəlki qaydalara görə 3 il daimi yaşayış yeri olan mənzillər satıldıqda vergidən azad olunurdu. Ancaq indi bu müddət 5 ilə kimi artırılıb.
Digər tərəfdən isə hazırki vergiqoyma yanaşması ancaq əmlakın texniki parametrlərinə, yəni sahəsinə bağlı olacaq. Bu cür yanaşma ilə mənzilin neçəyə satılmasının və nəticədə nə qədər qazanılacağının heç bir əhəmiyyəti olmur. Mənzili zərərlə və mənfəətlə satan mülkiyyətçilər eyni vergi ödənişi edəcəklər. Əvvəlki qaydalarda isə zərərlə (baha alıb ücüz satan) mənzil satan satıcılar vergi ödəmirdilər.
Mübahisəli məqamlar…
Ümumilikdə götürdükdə yeni vergiqoyma sistemi əvvəlkindən daha sadədir və qismən güzəştlidir. Ancaq onun nə qədər güzəştli olması haqda nəsə demək çətindir, çünki yeni dəyişikliklərdən eyni zamanda udanlar və uduzanlar var. Hesab edirik ki, əksər satıcılar üçün yeni sistem əvvəlkindən daha əlverişlidir. Yeni sistem mükəmməllikdən uzaqdır və buna görə müvəqqəti (bir neçə il) xarakter daşıyacaq. Buna görədə alıcılara tövsiyyə edirik ki, alqı-satqı müqavilələrindəki qiymətlərə fikir versinlər və azaldılmasına imkan verməsinlər. Çünki əvvəlki sistem nə vaxtsa qayıda bilər.Yaxudda gələcəkdə istisna deyil ki, yeni sistem hazırki istiqamətdə təkmilləşdirilsin.
Satış xərcləri necə görsənəcək…
Məsələn, 1-ci zonada satılan mənzilin vergi məbləği hər kv.m. üçün 60 manat təşkil edəcək (15 manat baza məbləği x 4 əmsalına). Əgər orta qiyməti şərti olaraq hər kv.m. üçün 2000-2500 manat (orda ücüz qiymətlərdə var, ondan dəfələrdə bahalılarıda) götürsək belə çıxır ki, vergi satış dəyərinin orta hesabla 2,5-3%-ni təşkil edəcək. Mənzilin 1 kv.m. nə qədər baha olsa vergi məbləğinin zona daxilində satış dəyərinə nisbət faizi o qədərdə az olacaq. Məsələn eyni zonada, 1 kv.m. 3000 manat olan mənzilin satış qiymətinə nisbətdə vergi məbləği təqribən 2%, 1 kv.m. 1800 manat olan üzrə isə 3,3% təşkil edəcək.
Bizdə vergi mədəniyyətinin aşağı olmasını nəzərı alsaq istisna deyil ki, bəzi satıcılar vergi xərclərinin bir hissəsini alıcının “boynu”na qoymağa cəhd eləsin (necə ki, əvvəllər notarius xərcləri, qeydiyyat xərcləri). Ancaq alıcılar sayıqlı olmalıdılar, çünki vergi ödəmək öhdəliyi satıcıya aiddir!!!
Bazara təsiri necə olacaq?
Yeni dəyişiklik yaşayış evləri bazarında təsirsiz keçəcək. Çünki hazırda makroiqtisadi şəraiti daçınmaz əmlak bazarını depressiya şəraitində saxlayır. Digər tərəfdən nəzərə almaq lazımdır ki, vergi məbləği satışla bağlı xərcləri müəyyən edir, yəni bir sözlə desək təklif qiymətlərinə təsir edir. Bəzi əmlakların satış xərcləri artacaq, ancaq əksəriyyətinki azalacaq buda satıcılara əlavə manevr imkanları yaradacaq. Digər tərəfdən nəzərə almaq lazımdır ki, satılan mənzillərin əhəmiyyətli hissəsinə vergi güzəştləri (əvvəl 3 il daimi yaşayış yeri olan, 2016-dan 5 il olacaq) tətbiq olunurdu və onlar üzrə vergi xərcləri olmurdu.
