Koronavirus (COVID-19) pandemiyasının ölkə iqtisadiyyatına vurduğu zərər daşınmaz əmlak bazarından da yan keçməyib. Son günlər bu bazarın gələcək taleyi ilə bağlı cəmiyyətdə xeyli narahatlıqlar yaranıb. Banker.az olaraq bununla bağlı Azərbaycanda fəaliyyət göstərən “Value and Sources” konsaltinq şirkətinin rəhbəri Rəşad Əliyevin fikirlərini bölüşürük.
– Daşınmaz əmlak bazarının mövcud durumunu necə qiymətləndirərdiniz?
– Daşınmaz əmlak bazarının mövcud durumu barədə konkret fikir söyləmək bir qədər çətindir. Çünki bunun üçün bazar normal qaydada fəaliyyət göstərməlidir. Hazırda isə bazar demək olar ki, qeyri-aktiv vəziyyətdədir. Əmlak təklifi kifayət qədər olsa da alıcılar hələ ki gözləmə mövqeyindədirlər. Bu da təbiidir. Çünki indi əmlak alışı üzrə qərar verilməsi üçün uyğun zaman deyil. Ən azı mövcud qiymət təklifləri alıcı üçün cəlbedici deyil.
– Mövcud vəziyyət nə qədər davam edəcək və gələcək aylarda bazarı nə gözlənir?
– Bazarın gələcəyini proqnozlaşdırmaq üçün ilk növbədə indiyədək baş vermiş prosesləri nəzərdən keçirmək lazımdır. Bu, qarşıdakı aylarda bizi gözləyən prosesləri daha aydın təsəvvür etməyə imkan verəcək. Məsələn, ilin əvvəlində bazarda olan aktivlik əsasən ipoteka kreditləşməsi hesabına baş verib. İpoteka kreditləşməsi predmeti olmayan əmlaklar üzrə aktivlik səviyyəsi nisbətən aşağı olub. Pandemiyanın bütün dünyaya yayılması ilə əlaqədar neftin qiymətinin aşağı düşməsi və bunun iqtisadiyyata təsiri artıq bazarda öz sözünü deməyə başlayıb. Qiymətlərdə əhəmiyyətli eniş görməsək də, artıq gözləntilər öz sözünü deyir. Yəni 2008 və 2014-cü illərin iqtisadi böhranları vaxtı baş vermiş ssenarilərin təkrarlanması riski ortaya çıxıb. Xatırlayırsınızsa, həmin illərdə də daşınmaz əmlak bazarında eniş başlamışdı. Ancaq 1-ci böhrandan fərqli olaraq 2014-cü il böhranı iki kəskin devalvasiya ilə yadda qaldı. Devalvasiya da öz növbəsində daşınmaz əmlakların qiymətlərinin manat ifadəsində artımını şərtləndirdi. Halbuki dollar ifadəsində təbii olaraq bunun əksini gördük. 2020-ci ildə oxşar şərait yaranıb və bu şəraitdə biz qiymətlərin ancaq aşağıya doğru getməsindən danışa bilərik. Bir məsələni də xüsusi vurğulamaq istəyirəm ki, ola bilsin heç də hamı bu fikri bölüşməsin, karantin tədbirləri çərçivəsində əmlak bazarının müvəqqəti “koma”ya düşməsi orda başa verə biləcək neqativ ssenarilərin reallaşmasını ləngidib. Gələcək aylar üzrə proqnozu ancaq baş verə biləcək ssenarilərə bağlamaq olar. Son dövrlər baş verənlər isə hələki optimist ssenarilərdən uzaqdır.
– Optimist ssenari deyəndə nəyi nəzərdə tutursunuz?
– Optimist ssenari dedikdə, pandemiya dövrünün qısamüddətli olması və dünya iqtisadiyyatının V-şəkilli (sərt eniş və sərt yüksəliş) bərpasını nəzərdə tutulur. Bu ssenari neftin qiymətinin Azərbaycan iqtisadiyyatı üçün əlverişli səviyyəyə yüksəlməsi və manatın məzənnəsi ilə bağlı neqativ gözləntilərin aradan qalxmasını nəzərdə tutur. Bununla yanaşı dövlət tərəfindən bir qədər bundan öncə postpandemiya dövründə ipoteka kreditləşməsinin daha da aktivləşdirilməsi nəzərə tutulurdu. Deməli, optimist ssenaridə daşınmaz əmlak bazarında postpandemiya dövründə sabitləşməni gözləmək olar. Belə olan halda sözsüz ki qiymət azalması olsada bu, qısamüüdətli dövrü əhatə edir. Təəssüf ki, bu ssenari artıq inandırıcı görsənmir. Çünki bir sıra şərtlər dəyişib və dünya iqtisadiyyatının V-şəkilli bərpası artıq “röya” kimi görsənir.
Bir məsələni də unutmamalıyıq. İqtisadiyyatımızın üzləşdiyi böhran 2008 və 2014-cü illərlə müqayisədə daha sərtdir. Çünki hər iki böhrandan ölkə iqtisadiyyatında əsas zərbə ucuz neftdən gəlirdisə, indi əlavə olaraq iqtisadi aktivliyin azalması böhranı daha da dərinləşdirir. Ona görə də həmişəki fikrimi bir daha təkrarlayıram ki, daşınmaz əmlak bazarı ölkə iqtisadiyyatının güzgüsüdür.
– Sizin gözləntilər necədir? Karantindən və daha sonra pandemiyadan sonra bazarda vəziyyət necə olacaq?
– Bizim daşınmaz əmlak bazarının öz xüsusiyyətləri var. Məsələn, qiymət qalxanda bu, sürətlə baş verir. Düşəndə isə əksinə, proses uzun gedir. Karantindən sonra satışa çıxarılan əmlakların qiymət təklifləri çox guman əvvəlki səviyyədə saxlanılacaq. Ancaq bu o demək deyil ki, qiymətlər düşməyəcək. Qiymət enişi bir an baş vermir, bunun hiss edilməsi üçün müəyyən zaman tələb olunur. Burda əsas nöqtəni qarşıda gələn yay ayları qoyacaq. Ona görə də yaya qədər iqtisadiyyatda pozitiv gözləntilər yaranmasa, yaydan sonra ancaq qiymət azalmalarını müşahidə edəcəyik.
– Qiymət dəyişikliyinin həcminin optimist ssenari ilə hərəkəti necə ola bilər?
– Qeyd etdiyim kimi, artıq optimist ssenarinin baş vermə ehtimalı azalıb. Çünki bu ssenari daşınmaz əmlak bazarının qısamüddətli şokunu, neftin qiymətinin bir neçə aya bərpa olunmasını və manatın məzənnəsinin sabit qalmasını nəzərdə tutur. Burada yeganə olaraq sonuncu hələki sabitliyini qoruyub saxlaya bilir. Ən pis halda bazar üzrə 15%-ə qədər azalma müşahidə edə bilərik. Üstəlik də dövlətin bazara müdaxiləsi amilini də nəzərə qaçırmamalıyıq. Məsələn, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu təkrar bazarın kreditləşmə tempini yuxarı səviyyədə saxlasa ipoteka predmeti olan əmlaklar üzrə qiymət azalması minimal səviyyədə olacaq. Eyni zamanda postpandemiya dövründə ipoteka kreditləşməsi üçün əlavə tədbirlərin anonsu artıq dövlət tərəfindən verilib.
– Əgər proseslər daha pis ssenari üzrə cərəyan edərsə, onda bizi nə gözləyir?
– Gəlin, yaxın tarixə ekskurs edək. Bu, çox vacibdir, çünki hadisələrin gedişatı bir-birinə çox bənzəyir. 2008-ci il böhranında qiymətlər manat ifadəsində 30%-dən çox azalmışdı. 2014-ci ildə təkcə ilk devalvasiyaya qədər təkrar bazarda qiymət azalması manat ifadəsində orta hesabla 10-15% civarında idi. və bu tendensiya 2014-cu ilin yayından 2015-ci ilin fevralına qədər olan dövrdə davam edib. 2015-ci ildə iki devalvasiya nəticəsində dollar ifadəsində əlavə olaraq 40-45% ətrafında qiymət azalması müşahidə edildi. Yəni 2014-cü ilin böhranı 2015-ci ildə devalvasiyalar ilə nəticələndiyi üçün biz manatla ifadə olunan qiymətlərdə demək olar ki azalma müşahidə etmədik. Ancaq bəzi seqmentlər üzrə hətta bu müşahidə olunurdu. Hesab edirəm ki, bu rəqəmlərdən istinad kimi çıxış etmək olar. Ancaq burda bir şərt var, o da hazırki vəziyyətin azı 1 il davam etməsidir. Lap dəqiq proqnoz rəqəmlərini demək istəməzdim. Bir daha vurğulamaq istəyirəm ki, bu cür qiymət hərəkətləri üçün üzunmüddətli vaxt lazımdır. İstənilən halda dollar ifadəsində qiymət azalması 30-40% həcmində olacağını gözləmək olar.
– Bu, nə dərəcədə real ssenaridir?
– Gəlin, hələ tələsməyək. İstənilən halda bu, sadəcə gözləntidir.
– Ən pessimist ssenari necə, baş verə bilərmi?
-Ehtimal azdır. Nəzərə alın ki, ölkə iqtisadiyyatı 2008 və 2014-cü illərlə müqayisədə immuniteti daha yüksəkdir. Hərçənd ki, zərbə də əvvəlkilərdən qüvvətlidir.
– Daşınmaz əmlak bazarını gözləyən ssenarilər barədə danışdınız. Hazırda bunların hansı daha realdır?
– Bunu hazırda heç kim deyə bilməz. Çünki hələ dəqiq bilmirik bizi nə gözləyir. Bütün ssenarilər üzrə daşınmaz əmlak bazarının vəziyyəti ümumi iqtisadi vəziyyətlə bağlıdır. İqtisadiyyatda işlər necə gedəcəksə, böhrana nə dərəcədə dözümlü olacaqsa, əmlak bazarı da oxşar istiqamətdə gedəcək.
