Bank sektorundan əmlak bazarına zərbə

Kimsə daşınmaz əmlakı şəxsi istifadəsi, kimsədə ondan gəlir götürmək üçün alır. Ancaq son 1 ildə daşınmaz əmlak bir çox alıcılar üçün riskdən qaçma alətinə çevrilib və bu dövrdə mütəmadi olaraq qeyd edirdik ki, bank sektorundakı mövcud vəziyyət əmanətlərdəki pul vəsaitlərinin daşınmaz əmlak bazarına axmasına səbəb olur. Bank sektorundakı böhran dövrü olaraq daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin yaranmasına səbəb olurdu.

Sonuncu bu cür aktivləşmə fevral ayında baş vermişdi. Bazarda aktivliyin yaranmasına səbəb olmuşdumu? Təkcə yanvar ayında Mərkəzi Bankın məlumatına əsasən əmanətlərin həcmi 9 milyard 473,9 milyon manatdan 8 milyard 643,3 milyon manata enib. Bəs bu qədər vəsait, yəni 830,6 mln. manat hara gedib? Sözsüzki onun bir hissəsi (minimum 100 mln manat, maksimum isə həcmin ¼ qədər, yəni təqribən 200 mln manat qiymətləndirirəm) daşınmaz əmlak bazarına axıb. Müqayisə üçün deyim ki, 2015-ci ildə İpoteka Fondu 97,2 mln manat kredit verib. Fərqi hiss edirsiniz? Üstəlik əmanətlər üzrə fevral ayındakı statistikadan (yəni nə qədər azalıb), “yorğan altında olan vəsaitlərin” həcmi barədə məlumatımız yoxdur. Digər tərəfdən gözləmə mövqeyində olmuş bəzi alıcılarda yanvar və fevral aylarında bazara daxil olmuşdular. Bütün bu faktlar ona işarə edir ki, fevral ayında bazarda aktivliyin artmasının fundamental əsasları olmasada kifayət qədər texniki səbəbləri olub. Texniki səbəb isə bazara kifayət qədər kapitalın daxil olması olub.

Bəs qiymət artımı olubmu? Buna müsbət və mənfi cavab verənlərdə var. Ancaq bu cavabları ehtiyyatla qəbul etmək lazımdır. Nə üçün? Qiymət artımı və ya azalması haqda danışdıqda ilk növbədə müəyyən etmək lazımdır ki, hansı dövrə nisbətən və hansı valyutada. Üstəlikdə müəyyən etmək lazımdır ki, söhbət təklif qiymətlərindən gedir, yoxsa baş vermiş əməliyyatlar üzrə rəqəmlərdən. Təklif qiyməti nə qədər istəsəniz arta bilər, ancaq bu heçdə qiymət artımı demək deyil. Çünki qiymət artımı baş vermiş sövdələşmələr üzrədə əksini tapmalıdır və əgər əksini tapmırsa bu sadəcə olaraq təklif qiymətlərinin köpük olmasına işarə edir. Bir də ən əsası – baxır kim bazara hansı prizma ilə baxır və qiymətləndirməni necə aparır.

Dekabr devalvasiyasından sonra “məktəbli”də bilir ki, dollar qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. Əgər biz ancaq fevral ayından danışırıqsa bu halda isə bilmək lazımdır ki, qiymətlər yanvarda necə olub. Yanvarda qiymətlərin hansı səviyyədə olması haqda dürüst məlumat varmı? Olada bilməz, çünki yanvarda olan “oturuşmamış” qiymətlərə nisbətən fevral ayı üçün qiymət dəyişikliyinin müəyyən edilməsi qeyri-mümkündür (səbəbi uzun olduğu üçün yazmırıq). Əvvəldə qeyd etmişdik ki, dekabr devalvasiyasından sonra qiymətlər 2-3 yeni şəraitə uyğunlaşmalıdır.

Ancaq danılmaz faktir ki, fevralda bazar üzrə likvidlik nisbətən artmışdır. Və bu təbiidir, bazara kapital girirsə, aktivlik artırsa, bu artıq deməkdir ki, likvidlik nisbətən artır. Likvidlik artsada, onun səviyyəsi bazarın pik dövrlərinə nisbətən yenədə xeyli aşağı olub. Bazardakı qiymətlərə ancaq likvidliyin artması təsir edə bilərdi. Likvidliyini artımını necə qiymətləndirmək olar? Sözsüz ki, likvidliyin səviyyəsidə müxtəlif olur. Onun müxtəlif səviyyələri haqda adi bir misal. Məsələn, 100 min manata təklif qiyməti olan mənzil əvvəl 90 minə satılmırdısa, indi onu 90 minə satmaq olur. Və yaxud likvidlik daha çox artırsa mənzili artıq 95 minə sata bilirik. Ancaq onun təklif qiyməti yenədə elə 100 min manatdır. Buna görədə əgər biz təklif qiymətini nəzərdən keçiririksə, deməli qiymət artmayıb. Əgər sövdələşmə qiymətini nəzərdən keçiririksə deməli qiymət artıb. Bu, misal yəqin fevral ayında bazarda baş verən dəyişiklikləri nisbətən anlamağa kömək edər.

Ancaq fevral ayında bazarda nə baş verməsindən asılı olmayaraq onu ciddi qəbul etməyə dəyməz. Hazırda ən əsas məsələ odur ki, əhali gələcək aylarda yenədə əllərində olan sərbəst kapitalı bazara yönəldəcəklərmi? Əhalidəki sərbəst kapitalın həcminin getdikcə azalması və bank sektorundakı vəziyyətin sabitləşməsi əmlak bazarını pulla qidalandıran “pul kranı”nın kəsilməsinə səbəb ola bilər. Əgər bazar üçün yeni pul mənbələri formalaşmasa, bu müəyyən dövrdən sonra bazarda yeni durğunluq dövrünün yaranmasına səbəb olacaq.