Hazırda əmlak bazarında olan durğunluq çoxlarının diqqətini çəkir. Bu məsələ barəsində müxtəlif fikirlər mövcuddur. “Value and Sources” konsaltinq şirkətindən ekspert Rəşad Əliyev məsələ barəsində fikirləri ilə bölüşmüşdür.
Daşınmaz əmlak bazarında baş verən prosesləri diqqətlə izləyirik. Bazarda likvidlik çox aşağı səviyyədədir, bu isə durğunluğa işarə edir. Belə şaraitdə adətən qiymət dinamikasını ciddi qəbul etmirlər. Çünki real qiymətlər real əməliyyatlarda təsbit olunan rəqəmlər əsasında müəyyən edilir və əməliyyatların azlığı təhlil aparmağa şərait yaratmır. Buna görə də son aylarda müşahidə etdiyimiz ancaq təklif qiymətlərindəki dəyişikliklərdi. Bunların isə reallıqla əlaqəsi azdır.
Bazara hazırda müxtəlif amillər təsir göstərir, ancaq ən ciddi təsir edən aşağıdakılardır:
Mərkəzi Bank və bank sektoru
Qəribə görsənsədə, hələ heç vaxt daşınmaz əmlak bazarındakı durum Mərkəzi Bankın və kommersiya banklarının addımlarından bu qədər asılı vəziyyətə düşməmişdir. Dövlət ipoteka proqramının genişləndirilməsində qətiyyətli addımların olmaması, AMB tərəfindən pul-kredit siyasətində manat kütləsinin sıxılması, kommersiya bankları tərəfindən manat kreditlərinin məhdudlaşdırılması daşınmaz əmlak bazarına kapital axınını məhdudlaşdırıb. Bu isə bazarda nəinki canlanmanın yaranmasına, hətta bazarın boğulmasına təsir edir.
Pul vəsaitlərinin qıtlığı
Pul vəsaitlərinin qıtlığı və kredit vəsaitlərinə əlçatanlığın məhdud olması bəzi insanları vəziyyətdən çıxış yolu kimi daşınmaz əmlakın satışına əl atmağa məcbur edir. Bunu görmək istəyirsinizsə, saytlarda bağ evlərinin satışlarına diqqət yetirin. Hələ heç vaxt bazarda bu qədər yüksək keyfiyyət sinifinə aid olan zövqlü kotteclər və villalara rast gəlmək olmurdu. Onların bir çoxu xərc dəyərindən aşağı qiymətə satılır. Manat kreditləri ilə bağlı durum yaxşılaşdıqdan sonra bazarda “təcili satış” ilə olan əmlaklar azalacaq.
Manat hara gedir?
Hazırda manatın möhgəmlənmək ehtimalı ilə devalvasiya ehtimalları eynidir. Neftin qiymətinin 70 dollar ətrafında olacağı təqdirdə manatda sabit qalacaq. Manatın məzənnəsinin ciddi dəyişməsinin gözlənilmədiyi üçün bu amilin bazara təsir etmə imkanları gündəmdə deyil.
Kapital hardadı?
Ümumiyyətlə milli valyutalar ciddi devalvasiyaya uğrayanda qiymətlər qalxır. Daşınmaz əmlak bazarındada bu belə olur. Bu bizdədə belə olmalı idi. Niyə? Cavab çox sadədir. Çünki, əmanətlərdə və əllərdə külli miqdarda dollarlar var (təqribən ümumi nağd kapitalın ən aşağısı 40%-i) və onların nominal dəyəri manatla 33% artıb. Yəni Azərbaycan vətəndaşlarının devalvasiya nəticəsində manat ifadəsində likvid akrivlərdəki ümumi kapitalı orta hesabla 15% artıb. Əgər ümumi iqtisadiyyat üzrə əmanət normasını sabit saxlasaq, belə çıxırki, daşınmaz əmlak bazarına potensial olaraq yönələ bilən kapitalın manat ifadəsi artıb. Bu amil devalvasidan sonra manat ifadəsində ən aşağısı 10%-lik qiymət artımına səbəb olmalı idi. Ancaq bazarda mövcud olan gözləmə mövqeyi qiymət artımına imkan vermədi.
Daşınmaz əmlakın investisiya aləti kimi mövqeyi sarsıldı
Daşınmaz əmlak gəlir götürmək üçün ən yaxşı investisiya alətlərindən biri idi. Ancaq nədənsə bu işlə məşğul olan şəxslər vergi qanunvericiliyinə məhəl qoymayırdılar. Vergi Məcəlləsinin 102.1.9. bəndinə əsasən, vergi ödəyicisinin azı 3 il ərzində əsas yaşayış yeri olduğu daşınmaz əmlakının təqdim edilməsindən gəlir vergidən azaddır. Qalan bütün hallarda mənzillərin satışından əldə edilən xalis gəlir gəlir vergisinə cəlb edilir. Qanundakı bu maddə uzun illərdiki mövcud idi. Bununla yanaşı kommersiya obyektləri satıldığı hallarda gəlir vergisindən əlavə olaraq 18% ƏDV ödənilməlidir. Kommersiya obyektləri alan şəxslər artıq bilirlər ki, onu satanda vergi ödəməli olacaqlar. Bank depozitləri investisiya aləti kimi daha əlverişli görsənir.
