Müəllif: Rəşad Əliyev, Ekspert. Value and Sources Konsaltinq şirkəti
Daşınmaz əmlakın real dəyəri devalvasiyadan sonra nə qədər dəyişib?
Daşınmaz əmlakın real dəyərini qısamüddətli dövr üçün inflyasiya göstəricisi ilə uzlaşdırmaq olar. Manatın dollara nisbətən 33% devalvasiyası onun real alıcılıq qabiliyyətinin 33% aşağı düşməsi anlamına gəlmir. İnflyasiya səviyyəsi ilə bağlı müxtəlif rəqəmlər səsləndirilir, ancaq hələki ən bədbin proqnozlara əsasən ilin sonuna kimi orta hesabla 15% proqnozlaşdırılır. Əgər bu məntiqlə yanaşsaq, belə çıxır ki daşınmaz əmlakın manat ifadəsində real dəyəri ilin sonuna kimi 15% artmalıdır. Bu cür hesablamanı düzgün hesab etmək olarmı? Birmənalı olaraq yox. Çünki hazırda bazarda qiymətləri formalaşdıran digər amillər var.
Qiymətlər düşür yoxsa qalxır?
Bu sözlər hazırda çoxlarını çaşdırır. Qiymətlər dollar ifadəsində azalmağa, manat ifadəsində isə artmağa meyillidir. Buna görə də bazarda qiymət artımı dedikdə, daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətlərinin yalnız manat ifadəsində artımı nəzərdə tutulur.
Məntiqi itirmiş satıcılar və ya məntiqsiz hərəkət edən alıcılar…
Hazırda daşınmaz əmlak bazarında əmlak satan satıcılar devalvasiya nəticəsində manatın dəyərdən düşməsini kompensasiya etməyə çalışırlar. Bunun üçün onlar müxtəlif kombinasiyalardan istifadə edirlər. Bahalı mənzillər satanlar isə qiyməti daha az bahalaşdırırlar. Hətta bazarda elə mənzillərdə var ki, ümumiyyətlə qiyməti dəyişməyib.
Devalvasiyadan sonra daşınmaz əmlak bazarına diqqət xeyli artıb. Bu diqqət özünü daha çox qiymət sorağında göstərir. Ancaq real alqı-satqı əməliyyatlarının sayının artmasından danışmaq tezdir. Araşdırmalarımız göstərir ki, alıcı qismində çıxış edənlərin əksəriyyəti əlində külli miqdarda manat olan şəxslərdir. Onlar mənzili almaqla manatın dəyərdən düşməsini sığortalamaq istəyirlər. Ancaq hələki real tələbdən söhbət getmir. Çünki onların mənzillərin qiyməti ilə maraqlanması qəti qərara gəlmələri demək deyil. Onlar pulu dollara çevirməyi və ya banka manatla depozitə qoymağada qərar verə bilərlər. Manatı gözləyən təhlükə, yəni devalvasiya artıq baş verib və bundan sonra manatı nədən qorumaq istədikləri aydın hiss olunmur. Əldəki vəsaiti qorumaq üçün 10-15% bahalaşmış mənzilin alınmasını anlamaq olar, ancaq 25-35% bahalaşmış mənzilin alınması anlaşılan deyil. Bazarda panika azaldıqca alıcılar artıq daha məntiqli addımlar atmağa başlayacaqlar. Hər şey manatın gələcək devalvasiya gözləntilərindən asılı olacaq…
Vəsaitləri dollarda olanlar necə…?
Əllərində dolları olanlar sözsüz ki, bazardakı qiymətləri dollar ifadəsində nəzərdən keçirirlər. Dollar ifadəsində qiymətlərin enişini görən potensial alıcılar daşınmaz əmlakın hansı anda alınması haqda düşünəcəklər. Əgər məlum olsa ki, devalvasiyadan sonra qiymətlər dollar ifadəsində 10% aşağı düşub, bu halda onlar daha çox gözləmə mövqeyi tutmağa üstünlük verəcəklər. Bu halda bank depozitinə pul qoyuluşu daha cəlbedici görsənir. Bazara giriş üçün ən azı 20-25%-lik qiymət enməsi müşahidə edilməlidir.
İlin sonuna…
Fikrimizcə, daşınmaz əmlak bazarında ilin sonuna kimi qiymət dəyişikliyi devalvasiyadan sonrakı dövrdə aşağıdakı ssenari üzrə ola bilər:
Dollarla ifadə olunmüş qiymətlər üzrə: 10% – 25% enmə. Ən çox enmə likvidliyi aşağı olan obyektlərdə olacaq.
Gözlənilməz hadisələr olmayacağı təqdirdə manatla ifadə olunmüş qiymətlər üzrə: 11% – 27% artım. Ən çox artım yüksək likvidliyə malik əmlaklar üzrə olacaq.
P.s.: Bazardakı mövcud qiymətlərə dair düzgün məlumatlar mövcud deyil. İstisna deyil ki, qiymətlər artıq yuxarıda göstərilən diapozonlara daxil olub.
Orta qiymət intervaldan çıxa bilərmi?
Orta qiymətlərin bu intervaldan kənara çıxması ehtimalı 3 amildən asılı olacaq: neftin qiyməti, bank sektorunun vəziyyəti və manatın gələcək məzənnəsi. Neftin qiymətinin ilin sonuna kimi 80-100 dollar intervalına qayıtsa qiymətlər həm manat, həm də dollar ifadəsində qalxmağa başlayacaq. Bank sektorunun ümumi sabitliyi də qiymətlərə təsir edəcək. Çünki bank depozitləri investisiya aləti kimi daşınmaz əmlakın ən əsas rəqibidir. Bank sektorundakı vəziyyətin pisləşməsi nəinki depozitlərin investisiya cəlbediciliyini azalda bilər, həm də milyardlarla manatın ordan daşınmaz əmlak bazarına gəlməsinin nəticələrini sizdə təsəvvür edə bilərsiniz. Bununla yanaşı hesab edirik ki, bank sektorundakı durumun nəzarətdən çıxmasını proqnozlaşdırmırıq. Manatın məzənnəsinin sabitliyi də mühüm məsələdir. Yumşaq devalvasiya gözləntilərinin mövcudluğu bazarda manatla ifadə olunmuş qiymətlərin artımına səbəb ola bilər, ancaq dollar ifadəsində olan qiymətlərə ciddi təsir göstərə bilməyəcək.
