Ötən il Azərbaycanın valyuta bazarında baş verən sarsıntılar ölkənin bir çox sahələrə, o cümlədən də daşınmaz əmlakı bazarına mənfi təsir edib. Neftin kəskin ucuzlaşması səbəbindən ölkədə manatın çökməsi prosesi başlayıb və buna cavab olaraq ötən il iki devalvasiya həyata keçirilib. Əvvəl fevralda dolların manata qarşı məzənnəsi 0,78 manatdan 1,05 manatadək, dekabr ayında isə 1,55 manatadək qaldırılıb. Beləliklə, il ərzində manat 2 dəfə dəyərsizləşib. Bunun nəticəsində iqtisadiyyatda və ictimaiyyətdə dollara tələbat kəskin artıb, “dolların qara bazarı” yaranma ehtimalı reallaşıb, valyuta kreditləri üzrə problemlər kəskinləşib və nəhayət daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət kəskin şəkildə pisləşib.
Burada ilk əvvəl iki məqama toxunmaq lazımdır:
a) Birincisi, manatın devalvasiyası nəticəsində əhalinin alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşüb. Bu ilk növbədə idxal olunan, ardınca isə həm də yerli mallarının bahalaşması ilə bağlıdır. Yəni, indi əhali ilkin tələbatlı mallarına daha çox vəsait xərcləyir ki, nəticədə vətəndaşlarda yığım qabiliyyəti azalır. Yığım qabiliyyəti isə uzunmüddətli mallarının, avtomobil və daşınmaz əmlakı bazarında alıcılıq qabiliyyətinin enməsi deməkdir. Mütəxəssislərin rəyinə görə, hazırda Azərbaycanın və ilk növbədə Bakının daşınmaz əmlak bazarında durğunluq müşahidə olunur və alıcılıq qabiliyyətinin kəskin azalması bunun səbəblərindən yalnız biridir.
b) İkincisi, iqtisadiyyatda, valyuta sahəsində, qiymət sahəsində qeyri-müəyyənlik nəticəsində hazırda bazarda gözləmə fazası yaşanır, potensial alıcılar qiymətlərin düşməsini gözləyir, potensial satıcılar isə indiki qiymətlərdən razı olmadığından əmlaklarını satmağa tələsmirlər. Əlbəttə ki, hər bazarda olduğu kimi, durğunluq, passivlik, və ya əksinə canlanma, fəallıq – bütün bu amillər ilk növbədə qiymətdən asılıdır. Qiymət əlverişli olanda, heç bir makroiqtisadi amil bazara maneələr törətmir, əksinə hesab olunur ki, böhran – almaq zamanıdır. Beləliklə, biz qiymətə yaxınlaşdıq ki, bu da hazırda bazarda olan ən vacib məqamdır.
Azərbaycanın və Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər düşüb. Bu, faktdır. Müxtəlif hesablamalara görə, ötən ildə qiymətlər 24-28% azalıb. Amma təhlili davam etməkdən əvvəl vurğulamaq lazımdır ki, daşınmaz əmlak bazarında iki cür qiymət var – manatla olan və dollarla olan qiymət. Ənənəvi olaraq Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər həm manatla, həm dollarla hesablanıb. Bu, həmçinin Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarındakı durumu digər ölkələrlə müqayisə etməyə imkan verir.
Dolların il ərzində 2 dəfə bahalaşması nəticəsində malların, o cümlədən ev və mənzillərin qiymətinin dollarla 2 dəfə ucuzlaşması təbiidir. Bu fakt heç müzakirə də oluna bilməz. Məsələn, 100 min manata olan mənzil 2015-ci ilin fevralına qədər 128 min dollar, fevraldan sonra 95 min dollar, dekabrdan sonra isə cəmi 63 min dollar qiymətləndirilir. Bu məqam da daşınmaz əmlak bazarına ciddi təsir edib, çünki bir çox hallarda daşınmaz əmlakın satılmasından əldə edilən vəsaitlər sonradan hər hansı əməliyyatlarda istifadə olunurdu ki, bu əməliyyatlarda dolların rolu da var idi. Nəticədə, bir çox hallarda evlərin dollar ifadəsində 2 dəfə ucuzlaşması onların satılmasını tamamilə faydasız edir. Amma daha kütləvi və vacib faktor ondan ibarətdir ki, evlərin və torpağın manatla qiymətləri düşür. Yuxarıda qeyd olunan 30%-ə yaxın olan ucuzlaşma məhz manatla qiymətlərə aiddir və bu, artıq daşınmaz əmlak bazarı üçün uçuruma yuvarlanmaq kimi bir hadisədir. Əgər buraya bazarda həm təklif, həm tələbatın azalmasını əlavə etsək, onda tam əminliklə demək olar ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı tam olaraq staqnasiya vəziyyətinə düşüb. Hesablamalara görə, il ərzində təklifin həcmi təxminən 40% azalıb və bunun səbəbləri müxtəlifdir: alıcıların sayının kəskin azalması, qiymətlərin obyektiv (dollar amili) və subyektiv (manat) səbəblərindən enməsi və sair. Qeyd edək ki, təklifin azalmasından əvvəl tələbat da azalıb və bu proses artıq zəncirvarı xarakter alıb. Və nəticədə bazarda durğunluq yaranıb.
Yuxarıda qeyd etmişdik ki, bütün bunlar ölkədə maliyyə mühitinin pisləşməsi nəticəsində yaranıb ki, o da öz növbəsində neftin ucuzlaşmasından sonra baş verib. Məsələn, Azərbaycandan başqa neftin ucuzlaşmasından ziyan çəkən ölkələrdən biri də Rusiyadır. Moskvada evlərin qiymətləri 10 illik minimumları təzələyir. Rusiyanın əmlak bazarı iştirakçılarının hesablamalarına görə, bu ilin yanvarında Moskvada bir otaqlı mənzilin dollarla qiyməti 2006-cı ildən ilk dəfə olaraq 100 min dollardan aşağı düşüb. Ötən il ərzində dollarla qiymətlər təxminən 20%, rublla isə 5-7% düşüb. Ölkənin digər iri şəhərləri üzrə də mənfi dinamika müşahidə olunur. Ümumilikdə ölkə üzrə orta illik ucuzlaşma təxminən 15-20% səviyyəsində qiymətləndirilir. Buna ilkin səbəb kimi tələbatın azalması bildirilir ki, bu da rublun dəyərsizləşməsi ilə əlaqəlidir. Ötən il ərzində, məsələn, Moskvada bağlanılan əqdlərinin sayı 1,9 dəfə azalıb. Mütəxəssislər yaranan vəziyyətin mənbələri kimi tələbatın azalması, gözləmə, alıcılıq qabiliyyətinin azalmasını gətirirlər. Lap Azərbaycanda olduğu kimi. Buna görə bir sıra məqamlara fikir vermək maraqlı olardı.
Rusiyada rublun kursu bir ildən çoxdur ki üzən məzənnəyə keçirilib. Bu baxımdan demək olar ki, Rusiyanın əmlak bazarında baş verənlər Azərbaycanı hələ gözləyir, buna görə də orada baş verənlərə diqqətlə fikir vermək faydalı olardı. Rusiyalı mütəxəssislərin fikrincə, 2015-ci ilin ilk yarısında ev bazarında vəziyyət böhranı xatırlayırdı və o zaman bazarda gözləmə şəraiti yaranıb. Analogiya: Azərbaycan da hazırda eyni vəziyyətdir. Həmin vaxt Rusiyada bazar iştirakçıları tələbatın, ardınca təklifin azalmasına hazırlaşaraq, durğunluq yaşayıb. Yəni bazar tədricən yeni qiymətlərə uyğunlaşmağa başlayıb, amma alıcılıq qabiliyyətinin aşağı səviyyədə olduğundan bazar məhdud formada fəaliyyət göstərir. Bütün mütəxəssislər eyni fikirdədir: bazarda vəziyyət neftin qiymətindən və buna uyğun da gəlirlərin səviyyəsindən asılı olacaq. Eyni fikri Azərbaycan bazarı barədə də demək olar. Əgər neftin qiyməti bahalaşsa və ya heç olmasa 30-35 dollar səviyyəsində sabitləşsə, daşınmaz əmlak bazarında tədricən canlanma bərpa olunacaq, bazar iştirakçıları yeni qiymətlərə uyğunlaşacaq. Əgər neftin ucuzlaşması davam etsə, bir tərəfdən gəlirlər azalacaq, digər tərəfdən yeni binaların tikintisi dayandırılacaq. Bütün bunlar bazara yeni endirici təsir göstərəcək.
Burada biz daha bir neçə mənfi məqamlarla üzləşirik. Daşınmaz əmlak bazarı bir sıra sahələrlə bağlıdır. İlk növbədə bunu tikinti materiallar bazarı haqqında demək olar. Yeni tikinti sahəsində durğunluq tikinti materiallar bazarına daha ciddi mənfi təsir göstərəcək, amma təkrar bazarda əqdlərin kəskin azalması da materialların alınmasını azaldacaq, çünki əksər hallarda ev alındıqdan sonra təmir işləri başlanılır. Bundan başqa həmin sahədə məşğul olanlar üçün pis dövrlər başlayır, çünki əgər təmir və tikinti işləri dayandırılır, məşğulluq da azalacaq, həm işçi qüvvəsinin cəlb edilməsi zəifləyəcək, həm də sərf edilən vəsaitlərin həcmləri azalmış olacaq.
Bir çoxlarını maraqlandıran məsələlərdən biri də odur ki, yaranan vəziyyətdə dövlət tərəfindən hər hansı addımların atılması mümkündürmü? İlk növbədə dövlət tərəfindən mənzil bazarında tələbatın bir qədər artırılması imkanı vardır. Söhbət ipoteka kreditləşməsinin daha da genişləndirilməsindən gedir. Amma burada onu qeyd etmək lazımdır ki, əhalinin yığım qabiliyyətinin azalması şəraitində kreditlərin cəlb edilməsində də problem yaranır. Digər tərəfdən qeyri-müəyyən valyuta mühitində uzunmüddətli kreditlərin verilməsi isə banklar üçün cəlbedici deyil. Bundan əlavə dövlət bazarda süni canlanma yarada bilər. Müəyyən mənada bu proses başlanıb. Bir neçə gün əvvəl Nazirlər Kabinetitərəfindən Bakı şəhəri Binəqədi və Qaradağ rayonlarının sosial-iqtisadi inkişafının sürətləndirilməsinə dair əlavə tədbirlər barədə qərar qəbul edib və qərarın bəndlərindən biri Binəqədi rayonu üzrə 1 247 ailənin yaşadığı 49 çoxmənzilli yaşayış binasının, həmçinin Biləcəri bələdiyyəsi ərazisində yeraltı qaz sızması aşkar olunmuş zonadakı 166 fərdi yaşayış evinin və Qaradağ rayonunun bəzi qəsəbələrində XIX əsrin sonları və ötən əsrin əvvəllərində tikilmiş, 10 960 nəfər yaşayan 274 qamış və taxta yaşayış binalarının, habelə Binəqədi və Qaradağ rayonları ərazisində yaşayış üçün yararsız olan digər binaların sökülməsini nəzərdə tutur. Belə işlər nəticəsində evsiz qalanlara adətən kompensasiya ödənilir. Nəticədə, bazarda müəyyən səviyyədə evlərə tələbat yaranacaq. Maraqlıdır ki, yaşayış binalarının sökülməsi qərarı bazarda qiymətlərin kəskin düşməsi zamanı qəbul olunub. Bu, nə ilə nəticələnəcək? Bir tərəfdən bu, əhaliyə ödəniləcək kompensasiyaların azalmasına səbəb ola bilər, yəni dövlət cari qiymətlərə uyğun kompensasiya ödəyər. Qiymətlər isə son zamanlar kəskin düşüb. Digər tərəfdən ola bilər ki, dövlət evlərin ucuzlaşmasını fürsət bilir və indiki durumu əhalini yararsız yaşayış sahələrindən normal şəraitli mənzillərə köçürülməsi üçün əlverişli vaxt hesab edir? Hər halda yaxın zamanlarda 2-3 min ailə ev bazarında alıcı qismində çıxış etməli olacaq ki, bu da bazara müəyyən dərəcədə dəstəkləyici təsir göstərə bilər.
Ümumiyyətlə, mənzil bazarında böhran dövlətə bəzi sosial layihələri həyata keçirmək üçün imkanlar verir. Məsələn, hökumət qiymətlərin aşağı düşməsindən istifadə edərək əhalini köhnə binalardan yeni tikililərə köçürülməsi mexanizmləri yarada bilər. Bu sahədə müxtəlif mexanizmlər ola bilər, o cümlədən, kompensasiya əvəzinə yeni tikililərdə evləri alıb sökülən binaların sahiblərinə vermək, tikinti şirkətlərinə isə pul vəsaitlərinin bir hissəsi əvəzinə sökülən binaların yerləşdiyi ərazilərdən torpaq sahələri ayırmaq, yeni tikinti prosesində müxtəlif güzəştlərini vermək və sair. Mexanizmlər həqiqət çoxdur, sadəcə proseslə ciddi məşğul olmaq lazımdır.
Sonda bir məqama da toxunmaq istərdik. Belə ki, hazırda yaşanan kəskin ucuzlaşma əsasən mənfi amil kimi hesab olunur, amma bu həqiqətən belədirmi? Azərbaycanın, xüsusən Bakının mənzil bazarında son illər qiymətlər o həddə çatmışdı ki, bu bazar artıq “köpüyü” xatırladırdı. Bəlkə indi baş verənlər bu “köpüyü” heç olmazsa, bir qədər daraldacaq? Bəlkə indi baş verən qiymətlərin azalması prosesi böhran deyil, sadəcə qiymətlərin real səviyyəyə enməsidir? Daşınmaz əmlak bazarında bir göstərici var. Bu, evlərin əlçatma əmsalıdır. Dünya praktikasında qəbul olunan təxmini normalara əsasən, əgər bu əmsal 4-dən aşağıdırsa, deməli ölkədə və ya şəhərdə evlərin alınması nisbətən asan mümkündür. Əmsal sadə hesablanır: evin orta qiyməti orta illik gəlirə bölünür və illərdə ifadə olunur. Əgər Bakını götürsək, ən kiçik bir otaqlı mənzilin qiyməti ən azı 35 min manatadır, ölkə üzrə adam başına düşən orta gəlir ildə 4,380 min manatdır (2015-ci ilin statistikası), deməli Bakı üzrə əmsal 8 ilə bərabərdir. Və bu ən ucuz mənzil üzrə belədir. Göründüyü kimi, əmsal normadan 2 dəfə yüksəkdir, yəni Bakıdakı qiymətlər hələ də əlçatma səviyyəsindən 2 dəfə bahadır. Bu əmsal üzrə Bakı nə az, nə çox, London və Los-Anceles şəhərinə “qonşudur”. Beləliklə, yaranan vəziyyəti, qiymətlərin düşməsini Bakının daşınmaz əmlakının ədalətli səviyyəyə istiqamətlənməsi kimi də dəyərləndirmək olar.
“APA Analitik Mərkəzi”
