Hazırda mənzil alışı üçün İpoteka fondu tərəfindən 2 layihə həyata keçirilir: ipoteka kreditləşməsi və kirayə mənzil proqramı. Sonuncusu yaxın günlərdə başlayacaq. Vətəndaşları narahat edən suallardan biri də onların hansının sərfəli olmasıdır. Bununla bağlı “Value and Sources” konsaltinq şirkətinin rəhbəri, ekspert Rəşad Əliyevə müraciət etmişik.
Son günlər kirayə mənzilllərin satışı ilə bağlı bir-birinə zidd olan məlumatlar yayılır. Bunu necə izah etmək olar?
Fikrimcə, bunun əsas səbəbi proses başlamamışdan əvvəl maarifləndirici işlərin aparılmaması və prosesin informasiya təminatında ciddi problemlərin olmasıdır. Satışa başlayırlar, ancaq mənzillərin alış və satış qiymətləri haqda konkret məlumatlar verilmirdi. Dolğun məlumat heç bu gün də yoxdur.
Satış qiymətlərinin baha olması ilə əlaqədar da söhbətlər gedir. Qiymətlər bahadırmı?
Əslində qiymətlər tam olaraq açıqlanmayıb. Mənzillərin satış qiymətlərini ancaq təqribi hesablamaq olur. Fond rəsmilərinin məlumatlarına əsasən, aylıq ödənişlər Bakı üzrə 411 manatdan, Xırdalan üzrə 333 manatdan, Sumqayıt üzrə 297 manatdan başlayacaq.
Əgər həmin ərazilərdə ən kiçik mənzil sahələrini götürsək belə nəticəyə gəlirik ki, 25 illik kirayə şərti ilə 1 otaqlı mənzillər üçün Bakı üzrə satılan mənzilin 1 kv.m. üçün 2125 manat, Sumqayıt üzrə 2152 manat, Xırdalan üzrə 1806 manat olacaq. Fikir verirsinizsə, burda bir çaşdırıcı element var. Ən az aylıq ödəniş Sumqayıt üzrədir, ancaq ən bahalı kvadrat metrdə elə oradadır. Bu, mənzilin sahəsinin az olması ilə əlaqədardır. Mənzillərin hamısının kvadrat metr qiymətlərinin eyni satılacağı haqqında məlumat yoxdur. Bu qiymətlər 25 illik dövr üçün nəzərdə tutulub. Yəni, bura Fondun bütün xərcləri oturub. Əgər kirayə müddəti 25 ildən azdırsa, bu halda qiymət daha aşağı olacaq.
Bakı üçün 1 kv.m. üçün 2125 manat çox deyilmi?
2125 manat 25 illik kirayə şərti ilə olan qiymətdir. Bu günlərdə Fond nümayəndəsi bildirmişdi ki, mənzillərin 1 kv.m.-i orta hesabla 1300 manata alınıb. Belə ehtimal etmək olar ki, 25 illik müddətə satılanda mənzilin qiymətinin üzərinə 45-65% intervalında xərc məbləği əlavə olunur. Xərc məbləği bu intervaldan da kənarda ola bilər. Konkret hallar üzrə alış və satış qiymətləri haqqında məlumat verilmədiyi üçün dəqiq intervalı müəyyən etmək olmur. Xərc məbləği daha az ola bilər. Misal üçün 10 illik kirayə olsa daha az məbləğ əlavə olunmalıdır. Düzdür, bu ola bilsin faiz nisbəti ilə edilmir, amma hər halda müəyyən kriteriya var.
Əvvəldən hesab edilirdi ki, kirayə mənzilləri üzrə aylıq ödəniş adi kirayə haqqları səviyyəsində olacaq. Belə görünür ki, mümkün olmur.
Aylıq kirayə haqqları 2 həlledici amilin təsiri altında formalaşır. Birinci amil – mənzilin Fond tərəfindən alış qiymətidir. Nə qədər ucuz alınsa o qədərdə ucuz satılar. Mənzilin qiyməti isə onun yerləşməsindən, sahəsindən, alış üsulundan və digər amillərdən ibarətdir. İkinci məsələ isə Fondun xərcləri ilə bağlıdır. Bu həmin o xərclərdir ki, mənzilin qiymətini son nəticədə 25 illik dövr üçün xeyli artırır. Məsələn, bildiyimə görə Fond kənardan illik 3% olmaqla maliyyə resursları cəlb edir. Yəni kirayə haqlarının azaldılması üçün bu məsələlər nəzərdən keçirilməlidir.
İpoteka kreditləri ilə müqayisədə mənzilin kirayə üsulu ilə alınması sərfəlidirmi?
İpoteka kreditlərinin əsas üstün cəhəti seçim imkanının olmasıdır. Seçim imkanı isə odur ki, siz mənzili şəxsi tələblərinizə uyğun alırsınız. Yəni yerləşməni, təmirin səviyyəsini özünüz müəyyən edirsiniz. Kirayə mənzilində isə yerləşmə və təmir sizin əvəzinizə seçilib. Digər tərəfdən fiziki əlçatanlıq məsələsi də gündəmdə olacaq. Məsələn, adi ipoteka kreditini almaq kirayə mənzildən daha asan olacaq. Kirayə mənzilə ilkin dövrdə təlabat daha yüksək olacaq və fiziki cəhətdən almaq çətin olacaq. Digər mühüm məsələ kirayə mənzili üzrə ilkin ödənişin az olmasıdır.
Kirayə üsulu ilə mənzilin alışıni ipoteka krediti ilə alışdan sərfəli hesab etmək olarmı?
İlk olaraq nəzərə alaq ki, təkcə güzəştli ipoteka ilə adi ipoteka kreditləri arasında çox böyük fərq var. Biri 4%, o birisi isə 8%. Siz adi ipoteka krediti ilə mənzil alanda 25 illik dövr üçün mənzilin dəyərindən də çox faiz pulu ödəyirsiniz. Bu normaldır, çünki 25 illik hər il qalıq məbləği üçün 8% hesablanır. Bu son nəticədə 100%-dən çox xərcin əmələ gəlməsi ilə nəticələnir. Üstəlikdə minimum 15% ilkin ödənişi qabaqcadan verirsiniz. Bəzi hallarda həmin ilkin ödənişlə almaq problemə çevrilir. Bu səbəblərdən kirayə üsulu ilə mənzil alışı adi ipoteka kreditindən ilk baxışdan sərfəli görsənir. Ancaq bu bütün hallarda belə olmaya bilər. Məsələn, mənzil almaq istəyən özünə uyğun yerləşməsi olan mənzilə üstünlük verə bilər. Və yaxud da daha ucuz mənzil tapa bilər. Güzəştli ipoteka kreditində aşağı faiz hesabına faiz xərcləri adi ipoteka kreditindən xeyli azdır və demək olar ki, 2 qat fərq var ortalıqda. Hesablamaları ağartmaq istəmirəm, ancaq bütün amilləri nəzərə alanda hesab edirəm ki, güzəştli ipoteka daha cəlbedici görsənir hələki. Bir məsələni də yaddan çıxartmaq lazım deyil ki, adi və güzəştli ipotekaların fərqli alıcı kontinqenti var. Ancaq kirayə üsulu ilə mənzil alışında bu yoxdur. Yəni, imkanlı-imkansız fərq etmir, şərtlər eynidir. Ola bilsin ki, bu məsələ gələcəkdə nəzərdən keçiriləcək.
Kirayə üsulu ilə mənzilin alışı layihəsinin əmlak bazarına təsiri necə olacaq?
Bu mənzillər ilkin bazardan alınıb, yəni tikinti şirkətlərindən. Buna görədə prosesin təkrar bazara təsiri olmayıb. Mənzillərin sayının o qədər də çox olmaması ilkin bazarda da hər-hansısa gərginlik yaratmayıb. Mənzillərin tikini şirkətlərindən alınması tikinti sektoru üçün müsbət haldır. İnanmaq istərdik ki, qarşıdakı dövrlərdə kirayə verilməsi üçün mənzil alınması ilkin bazardakı balansı pozmayacaq.
