Amansio Orteqa sakit və diqqət çəkmədən dünyanın ən böyük daşınmaz əmlak sərvətini yaradıb. Onun portfeli ofis qüllələrindən külək elektrik stansiyalarına qədər uzanır, Kaliforniyadan Cənubi Koreyayadək geniş coğrafiyanı əhatə edir. Bu imperiya ona həm də ciddi vergi üstünlükləri qazandırır.
Noyabr ayında ispan geyim milyarderi Amansio Orteqa Vankuverdə yerləşən tarixi Canada Post binasını təxminən 850 milyon dollara nağd şəkildə alıb. Bütöv bir şəhər kvartalını əhatə edən bu nəhəng texnologiya mərkəzində 1 milyon kvadrat futdan çox ofis sahəsi var və həmin sahələr Amazon-a icarəyə verilib. Bu sövdələşmə Kanadada indiyədək qeydə alınmış ən böyük ofis satışı kimi tarixə düşüb.
Bu, Zara-nın qapalı həyat tərzi ilə seçilən qurucusunun ötən il etdiyi 13-cü daşınmaz əmlak alışı idi. Ümumilikdə isə sərvəti 141 milyard dollar dəyərləndirilən ispaniyalı milyarder ötən il 8 ölkənin 10 şəhərində 3 milyard dollardan çox vəsait xərcləyib. O, yeddi ofis binası, iki otel, iki sənaye obyekti, bir lüks ticarət kompleksi, bir yaşayış qülləsi və Böyük Britaniyanın iri liman operatorlarından birində 49 faizlik pay əldə edib.
Dünyanın ən varlı insanları getdikcə daha çox milyardlarını daşınmaz əmlaka yönəldirlər. Oracle-ın həmtəsisçisi Larri Ellisonun təxminən 3 milyard dollarlıq daşınmaz əmlakı var — bura Havaydakı Lanai adası, Kaliforniya və Floridadakı otellər, eləcə də Palm Biçdəki malikanə daxildir. Hedc fond nəhəngi Ken Griffin isə son illərdə Florida, Fransa, London və Nyu-Yorkdakı dəbdəbəli evlərə təxminən 2 milyard dollar xərcləyib.
Amma heç kim Orteqa qədər sərvətini daşınmaz əmlaka yatırmayıb. Zara-nın ana şirkəti olan və dünyanın ən böyük geyim pərakəndəçisinə çevrilmiş Inditex 2001-ci ildə Madrid birjasında IPO keçirdikdən sonra, hazırda 90 yaşı olan Orteqa, təxminən 100 bazarda yerləşən 216 daşınmaz əmlak obyektinə ümumilikdə 24 milyard dollar yatırıb. O, bu obyektlərdən cəmi 10-nu satıb. Bu, Amazon-un qurucusu Ceff Bezosun Blue Origin şirkətinə yatırdığı təxmin edilən 20 milyard dollardan da çoxdur.
Forbes doqquz ölkədə korporativ hesabatları, torpaq reyestrlərini, press-relizləri, eləcə də Regrid və Real Capital Analytics daşınmaz əmlak bazalarının məlumatlarını araşdıraraq Orteqanın daşınmaz əmlak imperiyasını xəritələşdirib. Bu imperiyanın dəyəri təxminən 25 milyard dollar hesablanır. O, 13 ölkədə 200-dən çox obyekti əhatə edir. Bu da onu dünyanın ən iri daşınmaz əmlak baronuna çevirir. Onun portfeli hətta Avstraliyadan Harri Triquboffun 23,2 milyard dollarlıq və ABŞ-dan Donald Brenin 19,2 milyard dollarlıq portfelindən də daha bahalıdır.
Dəmir yolu işçisinin oğlu olan Orteqa əmək fəaliyyətinə 14 yaşında köynək mağazasında köməkçi kimi başlayıb. 1960-cı illərdə o, o dövrdə həyat yoldaşı olan dərzi Rosaliya Mera ilə birlikdə evlərinin qonaq otağında xalat və alt paltarı tikməyə başlayıb. Onlar 1975-ci ildə Zara-nı, on il sonra isə Inditex-i yaradıblar. Cütlük 1986-cı ildə boşansa da, Mera 2004-cü ilə qədər şirkətin idarə heyətində qalıb, 2013-cü ildə vəfatına qədər isə səhmdar olaraq fəaliyyətini davam etdirib.
Orteqa daşınmaz əmlaka ciddi şəkildə 2001-ci ildən, yəni Inditex-i birjaya çıxardığı ildən yatırım etməyə başlayıb. IPO çərçivəsində o, şirkətdəki 13,5 faizlik payını 1,1 milyard dollara satıb və az sonra öz holdinq şirkəti olan Pontegadea-nı yaradıb. Həmin şirkət vasitəsilə o, doğma Qalisiya bölgəsində yerləşən Club Hípico Casas Novas atçılıq mərkəzini alıb. Məhz burada qızı Marta at sürməyi öyrənmişdi. Sonrakı 25 il ərzində Orteqa öz daşınmaz əmlak portfelini ardıcıl şəkildə genişləndirib. O, bunu əsasən Inditex-dən əldə etdiyi nəhəng illik dividendlərin bir hissəsi hesabına edib. Forbes-in hesablamalarına görə, 2001-ci il IPO-dan bəri bu dividendlərin vergidən sonrakı ümumi həcmi təxminən 28 milyard dollar olub. Üstəlik, icarə gəlirləri də yeni alışlara yönəldilib.
Forbes-ə anonim danışan, Orteqanın şirkəti ilə işləyən iki brokerin sözlərinə görə, milyarder adətən “trofey” sayılan prestijli obyektləri tam nağd ödənişlə və borcsuz alır, sonra isə onları demək olar ki, heç vaxt satmır. Pontegadea-nın mövcud olan ən son illik hesabatı — 2024-cü il üzrə sənəddə şirkətin cəmi 390 milyon dollar öhdəliyi göstərilib. Bu, aktivlərin cəmi 2 faizi deməkdir ki, kommersiya daşınmaz əmlakı sektorunda, xüsusilə belə iri həcmdə əmlak portfeli üçün bu, demək olar görünməmiş dərəcədə aşağı borclanmadır.
“Onu əksər daşınmaz əmlak investorlarından fərqləndirən əsas cəhət odur ki, sanki limitsiz vəsaiti var”, — brokerlərdən biri deyir. “O, riski az olan aktivləri sevir. Məqsədi nəyisə alıb sonradan yaxşılaşdırmaq deyil. O, bazardakı ən yaxşı, kolleksiya dəyəri olan aktivləri alır. Bir növ ən yüksək səviyyəli incəsənət əsərlərini alan kolleksiyaçı kimidir”.
Onun belə nüfuzlu alışları arasında 2011-ci ildə 540 milyon dollara alınmış Madriddəki 43 mərtəbəli Torre Picasso göydələni, 2013-cü ildə 671 milyon dollara alınmış Londonda Green Park-a baxan Devonshire House, 2019-cu ildə 740 milyon dollara əldə edilən və Amazon-un yerləşdiyi Sietldəki 800 min kvadrat futluq Troy Block ofis kompleksi, eləcə də 2022-ci ildə 916 milyon dollara alınmış Torontodakı qızıl örtüklü Royal Bank Plaza var. Orteqanın ofis və ticarət obyektlərinin bir çoxunda uzunmüddətli müqavilələrlə Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify və təbii ki, Zara kimi iri şirkətlər yerləşir. O, həmçinin Amazon, FedEx, Home Depot və Walmart-a anbar sahələri də icarəyə verir.
Orteqanın ən iri alışları bunlardır:
- Royal Bank Plaza — 916 milyon dollar
Toronto, Kanada | 2022 - Canada Post — 855 milyon dollar
Vankuver, Kanada | 2025 - The Post — 785 milyon dollar
London, Böyük Britaniya | 2019 - Troy Block — 740 milyon dollar
Sietl, ABŞ | 2019 - The Adelphi — 713 milyon dollar
London, Böyük Britaniya | 2018
“Onlar müdafiə xarakterli daşınmaz əmlak alırlar. Yəni söhbət həmişə strateji, şəhərin mərkəzində yerləşən, əvəzolunmaz və uzunmüddətli icarə potensialına malik obyektlərdən gedir”, — digər broker deyir. “Bu kirayəçilər birjada listinqdə olan, milyardlarla dollar bazar dəyərinə sahib şirkətlərdir. Onların biznesdən çıxacağı ilə bağlı narahatlığa əsas yoxdur”.
Onu fərqləndirən digər mühüm məqam isə obyektləri nə qədər uzun müddət saxlamasıdır. Real Capital Analytics məlumat bazasına görə, o, indiyədək cəmi 10 bina satıb. “Bu aktivlər sanki sonsuza qədər saxlamaq niyyəti ilə alınır. Digər investorlar adətən 5-10 il saxlayır. Pontegadea daşınmaz əmlaka tam fərqli yanaşır, onlar uzunmüddətli pul axınlarına baxırlar”, — brokerlərdən biri əlavə edir.
Bu yanaşma Pontegadea-nı daşınmaz əmlak qiymətlərindəki kəskin dəyişikliklərdən və bazar dinamikasındakı dalğalanmalardan da qoruyur. Xüsusilə indi, kommersiya daşınmaz əmlakı, əsasən də ofis binaları tənəzzül dövrü yaşadığı vaxtda bu, böyük üstünlükdür.
Orteqanın dünyanın ən varlı daşınmaz əmlak maqnatına çevrilməsinin səbəbi binalara və anbarlara xüsusi sevgisi deyil. Bu, ona 25 il ərzində təxminən 800 milyon dollar qənaət etməyə imkan verən ağıllı vergi strategiyasıdır. İspaniyada onilliklərdir qüvvədə olan sərvət vergisi, üstəlik 2022-ci ildə milyonçuların sərvətinə yönəlmiş “solidarlıq vergisi” səbəbindən istifadəsiz qalan nağd vəsait bir üstünlük yox, öhdəliyə çevrilir. Hər il dekabrın 31-də İspaniya hökuməti ultra-varlıların bank hesablarını yoxlayaraq onların vergi öhdəliyini müəyyən edir. Sərvət və solidarlıq vergisinin yuxarı həddi 3,5 faizdir və bu, artıq ödənilmiş dividend və ya kapital gəliri vergilərinin üstünə gəlir. Üstəlik, bu vergi holdinq şirkətlərində saxlanılan aktivlər və nağd vəsait də daxil olmaqla bütün əmlaka şamil olunur.
Amma ailə biznesləri üçün mühüm bir istisna da var. Müəyyən meyarlara cavab verənlər — şirkətin azı 5 faizinə sahib olmaq, rəhbər mövqe tutmaq və Pontegadea nümunəsində olduğu kimi bunun aktiv holdinq şirkəti olduğunu sübut etmək — vəsait bank hesabında boş saxlanılmayıb, aktiv biznes aktivlərinə yatırıldığı halda bu vergidən yayınmaq imkanı əldə edirlər.
Forbes hesab edir ki, Orteqa 2001-ci ildən bəri dividendlərini limanlara, günəş və külək elektrik stansiyalarına, telekommunikasiya və infrastruktur şirkətlərinə, eləcə də onlarla daşınmaz əmlak obyektinə yenidən yatırmaqla sərvət vergisi üzrə təxminən 800 milyon dollar qənaət edib. Londonda yerləşən Blevins Franks vergi və sərvət idarəçiliyi şirkətinin vergi məsləhətçisi Rakel Plaza deyir ki, “Bu, Pontegadea-nın daşınmaz əmlak portfelinin genişlənməsində əsas amillərdən biri olub”.
Orteqanın məharətlə azaltdığı başqa bir vergi yükü də var. O, Inditex-dəki payına birbaşa deyil, Pontegadea vasitəsilə sahib olduğuna görə, şəxsi gəlirlər üçün tətbiq edilən yüksək — 30 faizlik dividend vergisindən faktiki olaraq yan keçə bilir. Əvəzində, bir ildən çox müddətdə yerli törəmə şirkətin azı 5 faizinə sahib olan yerli şirkətlər üçün qüvvədə olan güzəşt sayəsində — bu güzəşt Pontegadea-nın Inditex-dəki payına da aiddir — o, bu nəhəng illik dividendlər üzrə cəmi 1,25 faiz vergi ödəyir. 2021-ci ildən əvvəl isə tam vergi azadolması mövcud idi. Bu isə o deməkdir ki, son iki onillikdə təxminən 15 milyard dollara çatan əvvəlki dividendlər üzrə, böyük ehtimalla, ümumiyyətlə vergi ödəməyib.
Ümumilikdə bu güzəşt ona son 25 ildə dividend vergilərindən təxminən 7 milyard dollar qənaət etməyə imkan verib. Pontegadea-nın nümayəndəsi Forbes-ə bildirib ki, Orteqa və Pontegadea digər gəlir mənbələri üzrə vergilər ödəyir, Inditex dividendləri isə bölüşdürülməzdən əvvəl vergiləri ödənmiş şəkildə səhmdarlara çatdırılır. Buna görə də ikiqat vergitutmanın qarşısını almaq üçün əlavə vergi tutulmur.
Aktivlərinin həcminə görə dünyanın ən böyük ailə ofislərindən biri sayılsa da, Pontegadea-nın dünyanın səkkiz ofisində cəmi 90-a yaxın əməkdaşı var. Şirkətin idarə heyəti isə cəmi dörd nəfərdən ibarətdir: Orteqa, onun ikinci həyat yoldaşı Flora Peres Markote, hazırda Inditex-in sədri olan qızı Marta Orteqa və holdinqin uzun illərdir baş icraçı direktoru olan Roberto Sibeira. Şirkətdə uzun müddət rəhbər vəzifədə olmuş Xose Arnau isə oktyabr ayında idarə heyətindən ayrılıb. Pontegadea-nın nümayəndəsi Orteqa, Sibeira və ya Arnaunun Forbes-ə müsahibə verməsinə razılıq verməyib.
Sibeira 2020-ci ildə Financial Times-a verdiyi nadir müsahibədə bildirib ki, Pontegadea “nəhəng gəlirlərin ardınca qaçmır”, əksinə, “bizi qoruyan, davamlı pul axını yaradan və kapitalın dəyərini saxlayan investisiyalar” axtarır. Onun sözlərinə görə, həmin vaxt şirkətin əmlaklarının 95 faizi iri şəhərlərin ən prestijli alış-veriş zonaları kimi “prime” ərazilərdə yerləşirdi. Arnau da həmin müsahibədə belə demişdi: “Yenidən investisiya etməli olduğumuz nəhəng həcmdə dividendlər var və buna görə də heç vaxt çatacağımızı düşünmədiyimiz bir ölçüyə gəlib çıxmışıq”.
Bu dividend axını isə getdikcə artır. Orteqa may və noyabr aylarında iki hissə ilə Inditex-dən rekord həcmdə — 3,8 milyard dollar dividend almağa hazırlaşır. O, artıq bu vəsaiti xərcləməyə başlayıb. Fevral ayında Avstraliyanın aktiv idarəetmə şirkəti Macquarie, Pontegadea və Avstraliya pensiya fondu ilə birlikdə, birjada listinqdə olan idxal-ixrac logistika şirkəti Qube Holdings-i 8 milyard dollara almaq barədə razılaşma elan edib.
Bu məbləğin nə qədərini Orteqanın ödəyəcəyi hələ açıqlanmayıb. Amma böyük ehtimalla, İspaniya hökumətinin Yeni il ərəfəsində apardığı vergi yoxlamasınadək o, bu yeni pul axınını xərcləməyin başqa yollarını da tapacaq.
