Azərbaycan əmlak bazarında son illər qiymətlərin yüksək olması təkcə müəyyən sosial və regional tendensiyalarla izah ediləcək qədər sadə məsələ deyil. Bunun arxasında güclü iqtisadi səbəblər dayanır. Təkrar və ilkin mənzil bazarında qiymətlər ötən beş ildə təxminən 46% artmışdır ki, bu da həm tələbin, həm də bazar dinamikasının güclü olduğunu göstərir. Əvvəla, artan tələbat əsas amillərdən biridir. Paytaxt Bakı, Abşeron yarımadası və Sumqayıtda urbanizasiya sürətlənir, daxili miqrasiya çoxalır və bu da sahiblər arasında mənzilə tələbi artıraraq qiymətləri yuxarı çəkir.
İkinci səbəb, məhdud təklif və torpaq resursu yaşayış yerlərinin qiymətini şişirir. Şəhər planlaşdırması və tikinti icazələrinin məhdudlaşdırılması nəticəsində yeni layihələr bazara gec daxil olur, bu da təklifi azaldır və qiymət artımını gücləndirir. Bu qıtlıq aradan qalxmadıqca, tələbat yüksək olaraq qalacaq, qiymətlər stabilləşməyəcək və artım tendensiyası da, davam edəcək.
Bununla birlikdə, tikinti xərclərinin artması xüsusilə idxal olunan tikinti materiallarının bahalaşması, enerji və əmək haqqı xərclərinin yüksəlməsi yeni binaların maya dəyərini artıraraq son alıcılara ötürülməsinə səbəb olur. Üç il əvvəl Rusiya və Ukrayna arasında müharibə başlayandan sonra tikinti məsrəfləri yüksəlməyə başladı. Azərbaycan sözügedən dövlətlərdən daha çox inşaat materialları alırdı və münaqişə başlayandan sonra, təbii ki, qiymətlərdə də bahalaşma oldu.
Əsas təsir edən amillərdən biri də, əmlakın investisiya alətinə çevrilməsidir. Bu da qiymətləri yüksəldir. Orta gəlirli və daha sərfəli alternativ investisiya vasitələrinin məhdudluğu, yüksək inflyasiya dövründə kapitalını qorumaq istəyən şəxslərin əmlaka yönəlməsi bazarda tələbi süni şəkildə artırır. Nə zamana qədər, Azərbaycanda birjalar alternativ investisiya alətləri fəaliyyətə başlamayıb, o dövrə qədər daşınmaz əmlak əsas cazibədar investisiya aləti kimi öz mövcudluğunu qoruyub saxlayacaq və qiymətlərdə də, hər hansı bir azalma olmayacaq.
Digər amillərdən biri isə, ipoteka kreditləşməsinin strukturu və faiz dərəcələri qeyd etmək olar. Kreditlərin məhdud olması və yüksək kredit faizləri alıcılıq qabiliyyətini məhdudlaşdıraraq bazarda daha böyük nominal qiymət artımına təsir edir.
Ekspertlərin fikrincə, mənzillərin bahalaşmasının səbəblərindən biri də əhalinin mənzil almağa daha çox maraq göstərməsidir. Çünki yeni yanaşmalara görə, mənzil daha komfort yaşayış üçün təchiz olunmuş formada yaşayış üçün vasitədir və mənzillərin qiymətindəki dəyişiklik əsasən infrastrukturun daha çox inkişaf etdiyi ərazilərdə baş verir, müəyyən qədər şəhərin kənarında və ucqarlarda isə bahalaşma olsa da, o qədər də nəzərəçarpan bahalaşma olmadı.
Bu iqtisadi amillər birləşərək qiymətləri həm ilkin, həm də təkrar bazarda sabit şəkildə artırır. Nəticədə, mənzil almaq üçün tələb olunan gəlir–qiymət nisbəti də kəskin çətinləşir. Məsələn, Baku üçün mənzil qiymətləri orta əmək haqqına nisbətən 18 ilə qədər ödəmə tələb edir ki, bu da reallıqla uyğunluğu çətinləşdirir.
Gələcək proqnozlar da, bu tendensiyanın tamamilə yox olmayacağını göstərir, lakin artımın tempi yavaşlaya biləcəyini göstərir. Beynəlxalq reytinq agentlikləri gələcəkdə mənzil qiymətlərinin dəyişmədən daha az sürətlə artacağını (təxminən 5–6%) proqnozlaşdırır ki, bu da makroiqtisadi sabitlik, kreditləşmənin yavaşlaması və qlobal neft qiymətlərinə bağlı inkişaflarla əlaqədardır.
Qiymətlərin ucuzlaşması real hesab olunmur. Daşınmaz əmlakın qiymətləri bir il əvvəlki səviyyədən aşağı düşməyəcək. Fevral və mart aylarında qiymət artımının yenidən özünü göstərəcəyi proqnozlaşdırılır. Yalnız 2016-2018-ci illərdə olduğu kimi kütləvi inşaat prosesi başlasa, qiymətlərin stabilləşməsindən, hətta müəyyən enişdən danışmaq olar.
Ən yaxşı halda bazarda stabilləşmə 2027-ci ilin sonu, 2028-ci ildə mümkün ola bilər. Bu da göstərir ki, qiymət artımı tam dayanmayacaq, amma daha dayanıqlı və balanslı şəkildə davam edə bilər.
Qısamüddətli perspektivdə qiymət artımının tempi zəifləyə bilər, lakin fundamental iqtisadi göstəricilər dəyişmədiyi halda kəskin ucuzlaşma ehtimalı aşağıdır. Uzunmüddətli dövrdə isə bazarın sabitləşməsi daha çox dövlət tənzimləməsi, ipoteka alətlərinin genişlənməsi və yeni yaşayış fondunun artımından asılı olacaq.
Müəllif: Nurlan Qarayev
Mənbə:
- Azərbaycan Respublikasının Dövlət Statistika Komitəsi (DSK)
- Məlumat: Mənzil qiymət indeksləri, tikinti materiallarının inflyasiyası.
- Mənbə: stat.gov.az – Qiymətlər bölməsi
- Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı (AMB)
- Məlumat: Daşınmaz əmlak bazarının təhlili, ipoteka kreditləşməsi və pul siyasəti hesabatları.
- Mənbə: cbar.az – Tədqiqatlar və Nəşrlər
- Beynəlxalq reytinq agentlikləri (proqnozları)
- Məlumat: Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında 2026-cı il üçün 5-6%-lik artım proqnozu və iqtisadi sabitləşmə gözləntiləri.
- Mənbə: spglobal.com – Azerbaijan Ratings
- Müstəqil analitik mərkəzlər və ekspert rəyləri
- Məlumat: Bakı üzrə kvadratmetr qiymətləri, təklif sayı və bazarın seqmentlər (ilkin, təkrar, torpaq) üzrə real vəziyyəti.
- Mənbə: mbagroup.az – Bazar araşdırmaları
- Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi (Bakı 2045 Baş Planı)
- Məlumat: Şəhər mərkəzində aparılan söküntü-tikinti işləri və mərkəzləşdirilmiş planlamanın təsir analizləri.
- Mənbə: arxkom.gov.az – Bakı şəhərinin Baş planı
- İqtisadi xəbər portalları (ekspert müsahibələri)
- Məlumat: Elnur Azadov, Vüqar Oruc və Nüsrət İbrahimov kimi sahə ekspertlərinin “süni tələbat” və “tikinti icazələrinin azalması” barədə aktual şərhləri.
- Mənbə: fed.az – Daşınmaz əmlak xəbərləri
