İsveçrənin nəhəng bankı “UBS” 23 böyük şəhərin mənzil bazarını araşdırıb. Bankın əsas xəbərdarlığı budur: bəzi şəhərlərdə evlərin qiyməti kirayə haqları və yerli gəlirlərlə müqayisədə o qədər yüksəlib ki, bazar maliyyələşmə şərtləri dəyişərsə, qiymətlər enişə həssas ola bilər.
Banker.az xəbər verir ki, “UBS”in “Qlobal Daşınmaz Əmlak Köpüyü İndeksi” 2026 hesabatında ən yüksək “köpük” riski Sürixdə 1,69, Tokioda isə 1,54 balla qeydə alınıb. Mayami 1,41, Dubay 1,16, Seul 1,13, Cenevrə 1,12 və Lissabon 1,04 balla “yüksəlmiş risk” qrupundadır. Yəni hesabat Mayamini Sürix və Tokio ilə eyni, ən yüksək risk kateqoriyasına daxil etmir.
Bank “köpük” deyərkən nəyi nəzərdə tutur?
“UBS” yalnız evin bahalaşıb-bahalaşmadığına baxmır. İndeksdə qiymətlərin yerli gəlirlərə və kirayə haqlarına nisbəti, ipoteka kreditləşməsi, tikinti fəallığı və şəhərdəki qiymətlərin ölkə bazarı ilə müqayisəsi nəzərə alınır. Bankın izahına görə, qiymətlərlə bu göstəricilər arasında fərqin böyüməsi mümkün kəskin ucuzlaşmaya qarşı həssaslığı göstərir. İndeks qiymətlərin mütləq düşəcəyini və ya bunun nə vaxt baş verəcəyini proqnozlaşdırmır.
Bu fərq artıq yüksək riskli bazarların ümumi göstəricilərində görünür: “UBS”in hesablamasına əsasən, son beş ildə yüksək və yüksəlmiş risk qrupundakı şəhərlərdə inflyasiya nəzərə alınmaqla mənzil qiymətləri orta hesabla təxminən 30%, kirayə haqları 15%, gəlirlər isə cəmi 8% artıb. Başqa sözlə, ev almaq kirayələməkdən və yerli qazancdan daha sürətlə bahalaşıb.
Sürixdə evin qiyməti kirayə gəlirindən uzaqlaşıb
Sürixdə mənzil almaq üçün tələb olunan məbləğ eyni mənzilin 46 illik kirayə haqqına bərabərdir. “UBS”in araşdırdığı şəhərlər arasında bu, ən yüksək göstəricidir. Bank hesab edir ki, belə qiymətlər bazarın aşağı faiz dərəcələrindən və gələcəkdə evlərin daha da bahalaşacağı gözləntisindən asılılığını artırır. Eyni zamanda, mənzil təklifinin məhdudluğu Sürixdə qiymətləri dəstəkləyir.
Tokioda isə son illərin qiymət artımı gəlir artımını xeyli qabaqlayıb. “UBS” bildirir ki, mənzil xərcləri yerli alıcıların bir hissəsini daha münasib şəhərətrafı ərazilərə və kirayə bazarına yönəldir. Maliyyələşmə xərclərinin daha da yüksəlməsi ev almağın cəlbediciliyini azalda və qiymət korreksiyası ehtimalını artıra bilər.
Dubay və Mayami
Dubayda 2025-ci ildə inflyasiya nəzərə alınmaqla mənzil qiymətləri 10%-dən çox artsa da, “UBS”in məlumatına görə, İranla bağlı münaqişə başlayandan sonra yüksəliş dayanıb. Real qiymətlər 2025-ci ilin ortalarındakı səviyyəyə qayıdıb, real kirayə haqları isə bir il əvvəlkindən aşağıdır. Bank bazarda əlavə mənzil təklifi ehtimalını risk sayır, lakin geosiyasi şərait yaxşılaşarsa, əhvalın sürətlə bərpa oluna biləcəyini də qeyd edir.
Mayamidə risk göstəricisi əvvəlki iki ildəki ən yüksək mövqeyindən geriləyib. Bank bunu qiymət artımının səngiməsi və alıcılıq imkanlarının zəifləməsi ilə əlaqələndirir. Bununla belə, “UBS” digər ştatlardan gələn tələbi və lüks mənzil bazarını nəzərə alaraq yaxın müddətdə bütün bazarı əhatə edən kəskin ucuzlaşmanı az ehtimallı hesab edir.
Hesabatın nəticəsi bütün bu şəhərlərdə eyni vaxtda qiymət enişi gözləntisi deyil. “UBS” investorların xüsusilə evin alış qiymətinin kirayə gəliri və yerli gəlirlərlə nə dərəcədə əsaslandırıldığını, eləcə də faiz, tələb və yeni tikinti şəraitini ayrıca qiymətləndirməli olduğunu göstərir. Araşdırma 23 seçilmiş şəhəri əhatə edir; onun nəticələrini siyahıya daxil olmayan ölkə və şəhərlərə birbaşa şamil etmək olmaz.
